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“既然当时这块地定为一级开发，就应该由朝阳区CBD管委会收储，然后挂牌出让。为什么北京医药集团还要到北京产权交易所挂牌拍卖，实在让人费解。”一位业内人士对记者表示，“如果由政府收储，价格应该会高于交易所拍卖价格。
“3.4亿元的价格确实偏低，在北京产权交易所拍卖的时候去了很多企业，但奇怪的是这么寸土寸金的地块，最后只有首创置业举牌了，而且以3.4亿元这么低的价格就拿到地了。”赵强说，“当时我们也考虑过保留土地，出租做商业设施用，但最后由于种种原因，还是没有成行。”“这种改造厂房作为出租物业的做法，我们也可以做，为什么非要我们退出，让首创来做？”赵强到现在也想不明白。
据知情人士推测，首创置业可能一开始也没有想做文创园，而只是想以一级开发的名义，先把土地拿到手坐等升值，转手卖掉之后也是一笔不小的盈利。
上述基金人士认为，首创置业显然更谙熟游戏规则和其中的罅隙。
“从一开始，首创就是从北京产权交易所拿到资产后直接过户资产包，并没有进入土地一级开发程序。这实际上使自己规避了风险，没有挂牌，没走土地变性，根本连一级开发的阶段都没有进入。”该人士说，“一级开发对首创来说就是个虚无的概念了，现在资产转移到了自己名下，即便是CBD管委会规划收储一级开发，也需要首创同意，谁也不可能去进行强拆了。”这样一来，形势就变得非常微妙了。
“如果郎园要改变土地性质进入一级市场，就必须要找土地储备中心收储，收储之后，这事就和首创没什么关系了，除非它再拍回来。”上述人士对记者表示，“但是以北京现有开发商的实力来看，再拍卖的话首创很难竞争得到。这种情况下，首创肯定不愿意进入一级开发阶段，除非北京市政府和CBD管委会逼着它做。”对于郎家园厂区的拍卖和一级开发规划，前述知情者透露当时是CBD管委会规划委参与，但CBD管委会在回复中国房地产报记者采访时却称“一级开发及当时拍卖的职能不在管委会，因此无法解答”。
中国房地产报记者在园区内发现，在靠近长安街一侧的停车场边有一座新盖的三层红色小楼，标明是“CBD传媒产业孵化器”。在公开报道中称，该孵化器由“CBD管委会计划通过政府、企业和第三方中介合作的方式建设”，而知情人士则透露，实际上这就是首创置业为CBD管委会建的，一方面可以成为管委会的政绩，另一方面租金也归管委会所有。
“既然是一级开发，为什么没有一纸合同规定时限？这在任何地方都是说不通的。”李晨表示。
截至发稿前，中国房地产报记者始终没有从首创置业和CBD管委会方面看到当时的一级开发协议。
用地性质之惑
不过，在接受中国房地产报记者采访时，一位土地专家并不认为首创置业有违规嫌疑。“一级开发，一种是改变土地性质，另一种是不改变性质，做出租型物业，首创做的就是后者，这是被允许的。”他表示，“首创的郎园项目是在交易市场拍来的，工业土地证在自己手里，把建筑修一修也叫开发。虽然没有改变土地性质，但改变的是土地承载建筑物的职能，园区发展规划为商业物业完全吻合CBD商务区的规划，规划委是不管土地性质的，文化创意产业园也是政策鼓励的，这样操作是完全可以的。”
然而，李晨有不同的意见。“既然这块土地明确是出让而来的工业用地，应该是北京医药集团自用性质的生产型用地，而不是能够作为商业经营的土地。郎园目前的状况毫无疑问是作为了商业经营，这就有违法嫌疑了。”
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