|
竞争对手加速
记者查阅近年万科年报数据发现，从2005年突破百亿销售额开始，万科驶入快速发展轨道。销售额增长的大致轨迹为：2005年突破100亿元，2006年突破200亿元，2007年过500亿元，2009年过600亿元，2010年同比大幅增七成过1000亿元。
随着城市化率不断攀升，整个住宅市场未来的发展趋势将放缓，破千亿之后的万科也必然面临增速放缓的境况。
金融独立研究人何宇轩曾预测，业内认为，2014年以后整体经济增长会放缓，保守预计，2014年以后6年间，即使万科增长率降到10%，到2020年万科的规模也将超过3000亿元。
不过，其他巨头的阵容也在急速扩大。2013年，绿地以1660万平方米的销售面积位列第一，碧桂园、恒大在销售面积上也已经超过万科。
从销售额看，碧桂园2013年的销售业绩增长速度达到153%，首次超过千亿。业内人士估算，如果2014年碧桂园的销售增长幅度继续超过70%以上，对万科的冠军地位将形成不小的冲击。
此外，相关研究报告认为，2013年新进入千亿榜单的中海地产，如2014年完成对中建系全部房地产业务的整合，其从规模上超过万科的可能性也较大。此前，中海的强盈利能力已让其成为万科强有力的竞争对手。
万科“卫冕”的武器
根据万科董秘谭华杰在2013年销售数据出来后总结时的表述，万科使出的“武器”是开拓海外市场和转型城市配套服务商。但业内人士认为，从目前来看，万科开展的这些探索和尝试，短期内还无法起到提升其业绩的作用。
谭华杰表示，2013年万科实现了国际化业务的落地，通过与当地有经验的品牌开发商合作，进入美国、新加坡等地市场。
与用不到一年的时间就成为马来西亚最大开发商的碧桂园不同，海外市场尚未为万科的销售业绩带来贡献。万科对外阐述国际化战略时，也直言目前还未有明晰的国际化策略，还处在试水阶段。
万科在旧金山与铁狮门签署合作开发协议后，万科总裁郁亮也说，“国际化”并不是万科第4个十年的标签，国际化对万科只是一种探索和尝试，需要较长的时间来逐渐完成，万科未来十年都不可能把主要业务放在海外市场。
如果“国际化”不是转型重点策略，那么2013年6月末在西安全国媒体见面会上透露的“城市配套服务商”的转型目标会否是万科未来十年的标签？
对此，谭华杰表示，在销售稳步增长的同时，万科按照“城市配套服务商”的总体思路，不断进行产品、服务上的探索。他总结称，继2012年推出第五食堂、万物仓、幸福驿站等一系列小区配套后，2013年底北京金隅万科广场、深圳万科广场、苏州万科美好广场相继开业。
万科的好奇心显然不满足于此，超过30亿港元入股徽商银行、深圳宝安3亿元投资儿童医院、投资8亿元建前海企业公馆，甚至经营垃圾场，这些对于开发商来说“不务正业”的项目，都在万科的转型之路上。
郁亮接受采访时说，万科不应该拒绝这些新东西，否则就不是城市主流发展商。
2012年，万科房地产业务占其总营业收入98.5%，物业管理和其他业务营收占比不足2%。虽然万科物业已覆盖超过362个社区、40万个家庭、300万业主，但城市配套服务商的转型究竟能给万科业绩带来多大的贡献，目前没人敢断言。
在万科的下一个十年“城市服务配套商”定位逐渐明朗的时候，究竟是全国销售额冠军这个身份重要，还是引领行业转型意义的领跑者这个身份重要，万科需要用时间来证明。
公司样本
绿地冲击波：商业地产成挑战筹码
日前公布的《2013中国房地产企业销售TOP50》榜单显示，绿地仅以125亿元的差距，排在万科之后，位列第二。其后的万达、保利等企业销售额为1200亿~1300亿元，暂时还威胁不到绿地和万科。绿地因此被薛建雄称作 “2014年最有可能影响万科老大位置”的地产公司。
然而，绿地真会成为中国地产行业的新龙头吗？这一定程度上取决于绿地在商业地产领域的开发前景，也与其在A股和H股搭建的融资平台的融资能力有很大关系。
提前战略布局带来优势
在上述榜单发布之后，就有报道认为，绿地能够追上万科，甚至有超越之势，根本在于商业地产对绿地业绩的贡献。
绿地董事长张玉良曾公开表示，2013年商业地产对集团房地产板块的销售贡献突破60%。数据显示，绿地集团2013年的土地储备计划为800亿元左右，在建商业地产超2000万平方米。
其中，最能代表绿地商业地产的无疑就是超高层地标性建筑。据统计，绿地现在已经建成17栋绿地中心超高层，目前全国300米以上的地标性建筑有50%是由绿地集团投资建造的；在世界十大高楼中，绿地集团旗下就有3个，未来每年还将有2~3栋绿地中心竣工。
兰德咨询总裁宋延庆说，绿地的商业地产主要是两条产品线，一是在城市核心位置开发的绿地中心，另外一部分就是在郊区开发的商务楼。这两条产品线目前的销售情况都不错。和其他房企不同，绿地开发的商业地产，大部分出售，只有小部分选择自持。
这样的商业地产开发策略，让绿地在面对商业地产可能存在的供应过量风险时，表现得游刃有余。
| 
