楼市评论：“20年后必跌”与“20年内难跌”

“20年”似乎是房地产的一个“魔咒”。

在狂飙突进的房地产面前，唱衰与唱涨的声音从来都在同步进行着。而无论风向哪里吹，房地产仍然傲慢地以其固有轨迹爬行。

不过，天下没有只涨不跌的市场，这和中国古老的哲学思想“盛极而衰”是一致的，即便是最信心满满的预测专家也不得不承认这样的事实，房地产会有下跌和崩盘的一天，而把这一天定位在“20年后”，无论是“跌派”还是“涨派”难能可贵地取得了较一致的意见。为什么会这样？原因很简单，因为“20年”后的这句预言可以有两种解读方式——从字面直接释义，第一种说法是“20年后必跌”，但换一个角度来说则是——“20年内难跌”。

而笔者想就这个话题做更深入的解读。

有读者认为，既然房价总要有崩溃的一日，那么何必现在买房？说这句话的人未免有“近视眼”的嫌疑。

关于“20年下跌论”应该分三步解读：第一，随着社会的发展，人均寿命的提高，20年后中国人口的绝对值减少有限，人口红利消失，房地产升值的第一动力也消失了；第二，住宅将面临集体折旧的因素。现在许多老年人住的房子，二三十年后有许多都要报废了，届时该房子的价值也会出现相对下降；第三，综上两点均直接导向房价可能断崖式下降。然而，第三步的解读最关键，那就是到那时候房价下跌，也是相对价格的下跌，不可能跌回现在的价格。

最后一点是最关键的因素，我们必须承认，在“20年”的房地产运行过程中，仍有很多支撑房价继续上扬的因素存在，而中国城镇化完成之前的城市利好是一定存在的，这就让一线城市的楼价仍有支撑的卖点。另一方面，民间资金以惊人的能量蛰伏，中国民间资本的规模，大到超乎每个人的想象，而中国的民间资本长久以来受到压制，未来将有一系列的金融政策指向其盘活与利用上。

我想，未来20年内，肯定会造就一批新的金融富豪，甚至能够超过王健林或者许家印的富豪。而金融富豪在配置资本上，房地产将成为不可或缺的一部分。城镇化红利与金融红利将会是房地产近十年仍然强劲的支撑力量，而在货币仍然高发的背景下，与其沉浸在“20年后必跌”的悲观情绪下，不如换一种思考方式，房地产“20年内难跌”，尤其是城镇化核心引擎城市，能控制让房子缓慢涨价，就已然不易了。

明白了这一点，现在还要不要购房，尤其是首次自住购房者，应该拥有很明确的答案。