上市房企再融资获受理新型城镇化 将成为硬指标

再融资或有条件放开

不过，尽管房产再融资开闸尚“在路上”，不过，房企的再融资热情并未因严寒的到来而“熄火”。

今年11月2日，首开股份同时推出非公开发行预案及公司债发行预案，涉及资金高达98亿元。11月13日，广宇发展拟以每股7.21元的价格向鲁能集团、鲁能集团全资子公司鲁能置业及世纪恒美发行17.31亿股，购买其分别持有的8家房地产公司股权，标的资产的预估值合计约为124.84亿元……而同样在11月，包括招商、金隅在内的众多房企更已核实通过并增加配股方案。

事实上，在新湖中宝今年8月1日抛出房企再融资方案的敲门砖效应下，已停摆三年有余的房地产再融资似乎也看到了新希望，纷纷抛出再融资方案。据不完全统计，截至11月底，已有36家房企正式抛出再融资方案且用于投资地产项目，涉及资金总计达1040亿元。而尽管再融资之路讳莫如深，不过上市房企仍试图在再融资路上走得更远，涉及投资项目也从“旧城改造”扩展至商品住宅和商业地产。

一位不愿透露姓名的房地产行业分析师告诉记者，“之所以出现再融资热潮，其实是基于上市公司对房产再融资开闸的良好预期，而为了第一时间抓住再融资红利，做好准备是必不可少的功课。”在陆水旗看来，在“去行政化”的调控方向已确定的当下，房产再融资通过概率也随之水涨船高。

对于“现金为王”的开发商而言，资金链的作用不言而喻。根据链家地产市场研究部对上市房企前40强的监测显示，今年1月-11月，包括万科在内的40家上市房企披露的融资总额约为2080亿元，同比增长85.7%。而近日，随着银根的进一步收紧，上市房企地产金融化的要求也更高，对融资渠道有限的房企造成了资金链上的压力。记者梳理后也发现，抛出再融资预案的中小房企无疑占了大多数。

新时代证券房地产分析师裴明华在采访中表示，整个房地产企业的资金状况要分类来看，像万科这一类的大型房企，因为资源多、股东背景比较强，所以融资渠道也会比较多。小型房企更多的是只能采取信托方式，成本一般在10%以上，融资渠道相对较窄。“再融资的开闸更多的还是对中小房企资金链的援助，与直接融资相比，较低的融资成本有助于调整好企业的土地储备，支撑企业发展与扩张，在高周转的优胜劣汰中获得喘息之机。”上述房地产行业分析师也说道。

不过，另一方面，陆水旗也指出，“房地产再融资即使在将来放开，也势必是定向性且有条件的放开。真正的开禁必定会集中于新型城镇化进程中的保障房建设、廉租房建设以及棚户区改造等城市改造项目，这一点是不会改变的。”