罗康瑞的元宵礼物 瑞虹新城36亿大单之上海楼市涨潮声

house.fjsen.com        2016-02-24 16:31:04       来源:观点地产网 责任编辑:肖月青        我来说两句

赶上春节末班车,罗康瑞的瑞虹新城怡庭给其奉上了地产圈重金装扮的元宵节礼物。

继去年10月首开收金27亿后,瑞虹新城六期(亦称为“怡庭”)上周末再推新货当日售罄即创36亿大单纪录。

据瑞房官方公告,此次共推出合共352套住宅单元,平均售价约为每平方米80000元,并预计将陆续于未来月份转成正式合约物业销售。

一时间,该事件以迅雷不及掩耳之势速速刷屏朋友圈——“国民楼盘瑞虹新城再创‘日光’神话,今日5小时劲销35亿。”“上海352套千万级新房一天抢光……”

如果说上一次的大卖是怡庭产品性价比的胜出,那造就其这一次销售“神话”的催化剂则与近日一系列楼市新政的助力关系甚密。

“上周五新政中,虽然对上海适用的仅有第一条第一项,但该条政策对中高端改善客群来说切切实实带来了税费下调。”上海链家在报告中指出,新政再度增强买卖双方看好楼市心理预期,极大促进新房和二手房交易。

伴随成交量的瞬间爆发,怡庭从每平方米7.1万上涨至8万左右的成交单价,则是刺激楼市敏感神经的另一因子。

“这当然也是新政带来的影响,价格上涨是上海当前的普遍趋势,预期未来一段时间热度可能会持续,但到过头的时候就会收一收。”中房信研究总监薛建雄对观点地产新媒体指出。

日进36亿的大单

经过春节周的零供应后,上周上海仅有三个商品住宅项目新增预售量,瑞虹新城怡庭则为其中推盘量最大项目。

据相关资料,怡庭此次共推出4.65万平方米(共计352套)主力户型为99-108平方米2房,152-169平方米3房。

按照瑞房给出的公告数据,此次开盘预售录得认购物业销售总额达到约人民币36亿元,所有推售的单元在开售当日全部售罄,每套房屋的销售均价接近1000万元。

实际上,这已不是怡庭在上海滩给瑞房带来的第一份瞩目成绩单。早在去年10月14日,作为瑞虹新城“成年礼”,怡庭正式开盘合计推出的T8、T9、T11、T12四个楼栋328套房源,户型为80—160平1至3房,均价7.1万元/平方米。

瑞房方面公开披露,该项目当天录得认购物业销售额约27亿元,合共325套住宅单位,平均售价约7.1万元/平方米。

值得一提的是,单盘入账27亿元的成绩甚至超过了彼时瑞房前五月物业销售的总和。对此,

上海链家市场研究总监陆骑麟指出,怡庭的热销实际上反映的是产品性价比的胜出。

“相对来说,上海北区偏高端的楼盘不多,瑞虹新城所在的区域又是上海比较好区域。”在较为合理的价格下,瑞虹新城也由此获得较高的认可度。

除了性价比的支撑外,“低总价”则是彼时怡庭走俏背后的另一只推手。观点地产新媒体获悉,是次瑞虹新城怡庭推出的产品面积整体为100平出头,绝大多数的总价都控制在1000万元以下。

“目前,市场上800万左右的房子实际上还能获得一些销售,但1000万以上则去化相对困难一些,所以做小面积也能够控制总价,便于销售。”

据瑞房内部人士透露,怡庭的总建筑面积为8.8万平方米,其中8.6万平方米为住宅,商业2000平方米,共计提供680个单元。

与怡庭7万/平的首开单价形成鲜明对照的是,怡庭二次开盘售价已大幅上涨近14.29%至8万元左右,“按照网上房地产报价为66600-86300元/平方米,较去年10月该期产品开盘报价上涨5.76%-16.43%”。

对此,瑞房方面对观点地产新媒体表示,相较于去年推出的首批住宅单位,本批产品在户型设计、景观优势、装修标准等各方面均有所提升,同时也综合市场环境等因素,所以均价较第一批房源7.2万的均价有所上升,与上海市内环线内的住宅成交均价水平持平。

瑞房还透露,此次第二批房源销售后,怡庭已全部售罄。“预计今年5月瑞虹新城将推出第七期“悦庭”,销售价格将会根据产品配置、及当时的市场状况等因素而定。”

上海业内人士严跃进也对观点地产新媒体指出,对比上海市区类似的楼盘,怡庭的此类价格并不算贵。“但报价上涨幅度大,和购房者热捧的态度有关系,因为购房者相对还是比较认可该项目所处的地段优势。”

而薛建雄在接受采访时给出的直接解释则是:“这当然是新政带来的影响,价格上涨是上海当前的普遍趋势。”

上海楼市涨潮信号

其实,综观节后上海楼市成交现状,不难发现,怡庭创造的36亿成交大单也只是政策利好刺激下的典型代表案例,特别是在中高端市场。

上海链家市场研究部监控数据显示,上周上海全市单价8万元/平方米以上的高端商品住宅共成交61套,较前周增加55套。

除销售一空的怡庭外,高端市场成交量最大的项目则为黄浦老西门板块的绿地海珀黄浦,共成交15套公寓房源,吸金1.83亿元,成交均价为90797元/平方米,夺得上周高端市场双料销冠。

此外,值得注意的是,在上述报告期内,汤臣一品再度成交1套亿元豪宅,该项目为5号楼37层的复式房源,面积为767平方米,成交总价1.61亿元,成交均价为20.99万元/平方米,创下2016年单套成交总价最高。

“上周五财政部联合颁发的新政中,虽然对上海适用的仅有第一条的第一项,但该条政策对中高端改善客群来说切切实实带来了税费的下调。”

上海链家市场研究部分析师柯晓娟在报告中表示,新政出台对新房和二手房的交易都起到极大的促进作用,买卖双方对楼市看好的心理预期再度增强。

上周五,财政部等三部委联合出台了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,旨在降低房产交易成本。

其中,一线城市仅适用一条契税优惠:对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

对此,上海市地税局解释说,此前政策必须是普通住房才可享受契税优惠,新政取消了“普通住房”这个条件。

“相较上海的刚需和顶豪市场来说,上述新政主要将刺激中高端偏改善项目。”薛建雄称,从目前政府救市态度看,未来政策利好的影响还将持续一段时间。

伴随着成交量爆发式增长,今年上海楼市涨潮的另一信号灯则是蹭蹭蹭上溢的均价。据悉,在上海本周新增预售的三个公寓项目中,除较去年10月开盘报价上涨5.76%-16.43%的怡庭外,另2个项目此次推盘报价较去年10月平均涨幅超10%。

对此,薛建雄则对观点地产新媒体解释,“成交均价的上涨是普遍现象”。按其介绍,去年3月至9月,上海楼市整体上涨幅度为10%,而在最后三个月内则上涨了30%。“今年前两个月的数据显示,价格已在去年年内的基础上增加了近20%。”

然而,问及未来这种涨势会否长期延续时,薛建雄则补充道,“趋势要过头的时候,政府肯定又会出来压一压。”

无巧不成书。正在“瑞虹新城”红遍地产圈的同时,今年早间便有消息传出称,“上海将调整土地供应,增加90平米户型供地要求”。

上述消息指出,新政要求,在新增住宅用地方面,轨道交通站点附近每块地至少80%的面积做≤90平户型,中心城区每块地至少70%的面积做≤90平户型,郊区每块地至少60%的面积做≤90平户型。

虽然消息暂未获官方证实,但其背后折射的则是涨潮声中的一种冷思考。其实,去年十月,原本“热得发烫”的沪上地市欲掀起新一轮土拍鏖战,却因撞上市委书记韩正“严控房价”的喊话而出现了戏剧性叫停。

“小户型占比提高的要求,显然是政府对过热楼市的一种直接干预手段,但短时间内上涨趋势是难以逆转的。”

 

 
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