万科要当“包租婆” 租客需精挑细选

“暂时没法买房？不要紧，你可以先租房住；过两年想买房了？没问题，此前交的租金会自动转为购房时的房款。”这是万科最新的宣传口号，而且这一全新的营销模式也正在付诸实践。

日前，重庆万科旗下的西九·万科驿对外推出了“租金抵房款”的住宅项目，且已经迎来第一批租客。据了解，重庆的这个项目属于万科去年底确定的长租公寓项目，这一商业模式目前被不少业内人士奉为住宅地产领域的“共享经济”。

以租代售看重转化率

11月15日，“万科战略转型新业务落地发布会暨万科西九商业街开街仪式”在重庆举行。作为试水重庆的首批长租公寓，西九·万科驿第一批只推出135套产品。从10月1日开始试运行招租以来，仅仅只是朋友间的口碑相传，就已经提前完成招租指标。

所谓“租金抵房款”，即租客可以先租房居住，并与开发商签订一定周期的租房合同，租金可分期或一次性支付，租赁期满后租户若有购房意向，则可交纳剩余房款，此前的租金按一定优惠幅度抵扣房款，双方再签订购房合同，至此，租户正式转变成业主。 据媒体报道，此次“租金抵房款”实际含义为：凡“西九·万科驿”租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋两年租金等额的房款总价优惠。尽管只有两年，但带给购房者的吸引力仍然不小。

事实上，万科这类模式在商业地产领域有开发商做过尝试，特别是针对商铺招商，一般被称为“以租代售”。以此降低了置业者门槛，缩短了销售周期，有利于打开市场，带动商铺的销售。对于投资者来说，供款一年或购买一年后，房价上涨一定幅度，则回报更可观。

中原地产研究总监张大伟认为，一方面，租金抵房款对开发商的资金、品牌都要求比较高，只有品牌知名度高的开发商才能吸引到足够的租户共同完成这个项目，而大开发商也具备资金的周转能力，万科显然具备这两项条件。

另一方面，“以租代售”放到住宅销售上，有利于项目增加客户流量，提高市场认知度、美誉度。更为关键的是，所选的租房客户未来大部分都会买房，相应的购房转化率也非常高，购房所带来的利润也足够弥补此前的时间成本。