万科“先租后售”传言真相:锁定租客去库存

house.fjsen.com        2015-11-25 15:16:43      白亚静 来源:每日经济新闻 责任编辑:李婷婷        我来说两句

“租金抵房款,房款抵租金”活动,近日出现在万科重庆推出的首个长租公寓——西九万科驿。虽然只是长租项目,却令业内中小房企草木皆兵。

微博@基金庄正解读说,“万科太狠了!彻底不让小开发商活!小伙伴公司彻底倒闭的节奏?”

不过,万科解释称,客户租赁的公寓和未来购买的住宅,是两类不同的产品,因此不能理解为对原有开发业务的替代,更不是全面颠覆原有的开发销售模式。“我们不排除未来探索住宅本身‘租售并举’、‘先租后售’等新的业务模式,但目前并无具体的计划,更没有已经实施的案例。”

活动并非“先租后售”

近日,重庆万科在开展西九项目万科驿(长租公寓)业务推广过程中,采用了与住宅销售联动的营销方式,其主要内容包括:对于成功申请“西九·万科驿”的租客,如购买万科西九二期住宅,可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠,如购置重庆万科在售的其他楼盘住宅产品,可额外享受1%房款优惠;对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户,可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同,享受与1年租金等额的房款优惠(最高不超过2万元)。

微博@基金庄正认为,租金抵房款,实质是先租后售,开发商把自己的角色变为银行,做房贷,做金融租赁,最后再将项目打包卖到市场,这种方式很考验房企的资金运转能力,会颠覆现有的房地产销售模式,令中小房企全体倒闭。

然而,回归到万科重庆项目本身,记者发现,这种解读不见得准确。关键是,在万科重庆项目的活动方案里,“租金抵房款”额度有限。

目前,在万科西九项目中,可供出租的房源租金在每月799元~1999元不等。该项目区域内的二手房售价为每平方米9000元以上。

若取租金中间值,以每月1399元计,两年租金为3.36万元。从万科以往的销售业绩来看,保守估计,西九二期住宅售价将为1万元/平方米,那么75平方米的房屋售价75万元。粗略计算,该活动相当于在开盘前为租客让利4个点左右。幅度虽然不小,但对于行业的影响远非“先租后买”可比拟。

万科表示,上述做法,体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应,对两项业务的发展均有积极作用。长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户;住宅开发业务节省的营销费用,可以用于回馈长租公寓客户,推动长租公寓业务的发展。

万科版去库存思路

去库存,是目前房地产行业最主要的问题。从11月10日,习近平主席在中央财经领导小组第十一次会议称,“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”开始,中央层面已经连续喊话房地产行业“去库存”。

万科的“租金抵房款,房款抵租金”活动,虽然没有到颠覆现有销售模式的程度,但却可以视作新的去库存方法。

首先,在万科的经营模式上,长租公寓之于销售,有两个作用:

一是可以为住宅销售项目储备、提前锁定客户。“租金抵房款”活动,只是实施这种思路的方式之一。此外,万科在选择其长租公寓的租户时,还会进行年龄、行业挑选。据悉,偏爱年龄35岁以下、无子女的青年群体。多家机构数据显示,35岁以下群体正成为国内的购房主力。

第二,对于购房者而言,长租公寓其实提供了类似“试用”的功能。该功能丰富了房企的营销手段,也变相节约了大量的营销费用。

此次活动,西九·万科驿推出共135套房源,在完成招租指标后即停止招租,剩余房源被预留给万科西九二期住宅业主租住。分析上述活动不难发现,“租金抵房款,房款抵租金”中后半句的“房款抵租金”易被忽略,不过究其本质,也是一种变相打折。此外,长租公寓是万科城市配套服务商战略中的重要一环,将产品多元化,可以消化万科的部分产能。

 
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