万科“先租后售”传言真相：锁定租客去库存

万科版去库存思路

去库存，是目前房地产行业最主要的问题。从11月10日，习近平主席在中央财经领导小组第十一次会议称，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”开始，中央层面已经连续喊话房地产行业“去库存”。

万科的“租金抵房款，房款抵租金”活动，虽然没有到颠覆现有销售模式的程度，但却可以视作新的去库存方法。

首先，在万科的经营模式上，长租公寓之于销售，有两个作用：

一是可以为住宅销售项目储备、提前锁定客户。“租金抵房款”活动，只是实施这种思路的方式之一。此外，万科在选择其长租公寓的租户时，还会进行年龄、行业挑选。据悉，偏爱年龄35岁以下、无子女的青年群体。多家机构数据显示，35岁以下群体正成为国内的购房主力。

第二，对于购房者而言，长租公寓其实提供了类似“试用”的功能。该功能丰富了房企的营销手段，也变相节约了大量的营销费用。

此次活动，西九·万科驿推出共135套房源，在完成招租指标后即停止招租，剩余房源被预留给万科西九二期住宅业主租住。分析上述活动不难发现，“租金抵房款，房款抵租金”中后半句的“房款抵租金”易被忽略，不过究其本质，也是一种变相打折。此外，长租公寓是万科城市配套服务商战略中的重要一环，将产品多元化，可以消化万科的部分产能。