李宇嘉:楼市结构性库存鼓励外来务工人返乡置业

house.fjsen.com        2015-11-24 21:37:16       来源:每日经济新闻 责任编辑:李婷婷        我来说两句

国家统计局数据显示,1~10月,商品房销售面积同比增长7.2%,增幅比1~ 9月下滑0.3个百分点,这是今年以来增幅第一次下滑。10月当月,商品房销售面积同比仅增长5.5%,较9月下降3.5个百分点,这已是商品房销售面积增速连续三个月下滑。

尽管有国庆中秋长假“连休”、基数效应(去年10月销售回升)的影响,但在利率降至历史低位,“金九银十”期间重点城市楼市表现不俗时,销售增幅下降或许意味着楼市回升动能减缓。

对此,国家统计局的解释是,1~10月,重点城市楼市销售面积与1~9月持平,非重点城市销售下滑0.4%,拉动全国销售下行。这意味着占库存70%左右的三、四线城市拖累了全国楼市回升。笔者认为,还有一个很重要的原因,就是政策激励效应边际递减。

库存逆势走高,并与销售背离是楼市回升动能不足的第二个原因。商品住房库存结束了连续两个月的减少态势,10月大增1180万平方米。CREIS中指数据显示,10月监测的37个主要城市成交面积环比上升17.73%、库存下降1.8%,三、四线城市销售和库存情况急剧恶化。

事实上,库存应该包括待售库存、在建库存和已批未建库存三部分,而常说的库存仅仅是待售库存或显性库存。由于三、四线城市往往采取“一二级联动”、“超级大盘”、长周期开发模式,在建库存和已批未建库存(隐性库存)非常大。

目前,三、四线城市的开发投资、新开工占全国的45%和60%。因此,库存是制约楼市先行指标(开发投资、新开工和拿地)触底的主因。眼下,开发商资金面已明显改善,但“加杠杆”意愿不足。

1~10月,开发企业到位资金同比增长1.3%,增速比1~9月提高0.4个百分点;融资渠道也全面打开,公司债1~ 10月发行4267亿元,比去年同期翻了4倍,开发商发债占比60%,发行利率在5%左右,比2011~2014年平均降低了2%。因此,即便资金面改善,但由于库存压力大,开发商“加杠杆”积极性并不高。

1~10月,尽管投资结构改善,服务业投资、高技术及装备制造投资快速回升,但固定资产投资增速依然延续去年以来的回落态势。除财政政策传导机制不畅致使基建投资增速下滑外,房地产投资下滑或是主要原因。

目前,房地产开发投资占固定资产投资的17.6%,若将上下游关联投资等计算在内,加上基建资金对房地产的部分依赖,房地产及相关投资占固定资产投资的50%~60%。

因此,加速库存消化成当务之急。11月10日中央财经领导小组会议上,习近平总书记第一次就房地产市场提出“化解库存,促进房地产平稳发展”的重要指示。因此,预计新一轮“去库存”政策会接踵而至,比如首套房首付下降、棚改安置货币化、降低非普通住房购置税费等。

另外,基于总量政策边际效应减退的考虑,化解“结构性库存”的政策将被重视,即鼓励返乡置业。

当前,城镇户籍人口和高收入人群购房需求释放殆尽,已经进入非刚性的改善需求。而外来务工人群则是我国人口红利和适龄购房红利的主体,也是刚性需求的主体。这部分人群数量高达2.5亿,在大城市就业并有一定积蓄,但在就业地购房的仅占1%。而基于自己最后“落脚”或“孝敬父母”考虑的返乡置业,已经占三、四线购房比例的20%~30%。

鼓励返乡置业,一方面可以消化楼市库存,另一方面能够推进新型城镇化,夯实经济发展的内需动力,还能达到合理疏解特大城市人口的目的。下一步,为了避免消化库存的短视效应,基于新型城镇化而推进的返乡置业应该成为政策基调。

首先,应加速推进大城市传统产业向三、四线城市转移,以“人跟着就业走、就业跟着产业走”的规律,夯实三、四线城市楼市去库存和房地产发展的产业基础;其次,打通三、四线城市与区域内大城市的交通连接,全面开展产业配套与协作;第三,三、四线城市新区等库存集中地要做好公共配套规划、承接产业转移、加速农业产业化,吸引区域内农业人口转移;最后,应加快户籍制度改革,鼓励外来人口扎根,以此促进消费和投资集聚,夯实经济发展的内需基础。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

 
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