|
竞争白热化
虽然整体飘红，但细分来看，密集的成交只是集中在极少部分项目，绝大多数顶豪项目只是个位数成交甚至年内只成交了一套（见右表）。尽管顶豪产品从其意向认购到真实签约的时间跨度较长，但这样的成交情况也已经充分反映了目前豪宅市场的冷热不均。
土地市场日渐稀缺，一线城市商品房正进入豪宅化趋势加速期，前有猛虎后有追兵，竞争也越来越激烈。
中原地产首席分析师张大伟分析表示，目前北京已经出现了39宗楼面价超过3万元/平方米的地块，其中，楼面价超过6万元/平方米的有5宗，超5万元/平方米的有6宗，超4万元/平方米的有11宗，超3万元/平方米的有16宗，也就是说，未来房价预期在15万元/平方米左右的将有11个项目（即楼面价超5万元/平方米），售价挑战10万元/平方米以上的合计将有21宗，再叠加部分老项目，预计未来北京10万元/平方米以上的项目将有50个，这些顶级豪宅项目将提供超3000套房源。
在亚豪机构市场总监郭毅看来，北京豪宅项目在短期内出现暴增，但其所面向的中产阶级客群增长速度却相对较慢，因此未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象，而豪宅项目之间也将出现激烈竞争。在这一背景之下，一些有豪宅成功开发经验，并且有品牌客户黏性的企业无疑将占据优势，而一些豪宅界的“新面孔”，则将面临更大风险。
如何胜出
“房价金字塔的塔尖被突然拔得太快”，北京房协秘书长陈志告诉记者，这些塔尖上的产品不但价格更高、数量也更多。陈志认为，这些产品成交多寡虽然与入市供应的数量直接相关，但如此高端项目在定位、地段和产品打造上能否满足购买人群的需求，更成为最终成交的决定性因素。
首先是定价机制。市场上有越来越多项目喊出10万+，虽然地价成本高企推升房价上涨是客观事实，但购房人最终是否能够接受这样的价格，却并不是由市场或者开发商来决定的。在经过前期的市场预警和首次开盘的市场试探之后，如何制定能让更多意向购买者接受并认可的价位，将在一定程度上决定项目的去化。
价格因素之外，对于顶豪项目来说，产品的打造才是关键。地价猛涨，势必导致建造商品住宅最大的成本上涨，房价不可能不上涨，对此，开发商的普遍做法就是营造产品的差异化。
“万柳的墙、西宸的缸、霄8的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院子住着谁？”这个北京豪宅圈流传的段子，虽然有调侃的性质，但也不难看出豪宅项目打造产品的精细程度以及北京顶豪项目竞争的激烈性，在郭毅看来，如何打造匹配需求的产品、确定合理的价格、在合适的时机推向市场，并在激烈竞争中突围而出，是每一个豪宅开发商都面临着的巨大考验。
| 
