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市场供求走到平衡点
户均住房超1套，待售住房还可供至少2亿人居住，住房投资需求快速下降
“触网”只是表象。越来越多的投资者从“开发新房”转向“盘活旧房”，与中国房地产市场走到供需平衡的拐点密不可分。截至2014年底，我国城镇存量住房约200多亿平方米，户均住房超1套，而新房仍在源源不断地涌向市场。
从供给端看，中国住房供给进入集中爆发期。住房从规划建设到形成供给，需要一定周期。2008年以来住房市场持续高烧，导致过去几年开发商快速扩张，并在近两年集中推向市场。国家统计局数据显示，前三季全国还有逾7.9亿平方米的住宅新开工，超过48亿平方米的住宅在施工，3.7亿平方米的住宅竣工，即便不将在售待售住宅面积计入，也意味着未来几年将有约60亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算，这些待售住房至少还可供2亿人居住。
从需求端看，人口结构逆转使住房需求重心由刚需转向改善型。根据一般规律，劳动人口占比越高，住房需求越强。自2013年开始，我国劳动人口占比持续下降。据预测，未来5年，城镇20岁—45岁主要购房群体将下降约10%。根据住房城乡建设部公积金管理司司长张其光研究，2010年后，住房不再是家庭配置资产的首选，住房投资需求也在快速下降。
供给与需求关系的变化，导致今年以来我国商品房待售面积一再创下历史新高。尽管央行从去年11月起连续6次降息，也难以使楼市恢复到过去十年的高速增长期。“6次降息，按基准利率计算，百万20年住房贷款的利息可减少22.57万元。房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境，却无法扭转房地产市场的分化格局。一、二线市场确实在升温，但三、四线城市的库存积压非常严重，即使信贷刺激，也不可能全面回暖，甚至风险还在增加。”中原地产首席分析师张大伟说。
实际上，土地市场也反映了这种分化趋势。中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报》显示，一线城市土地供应量和成交价都很稳定，北京更是地王频出，地价远超房价，而三、四线城市土地供地量增加，楼面成交价与土地出让金等指标仍以下降为主，且降幅不小，交易市场持续低温。
楼市调整加速行业洗牌
人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了，大地产商加快“深挖”与“精耕”
三、四线城市不能再搞“造城大跃进”，一、二线城市地价屡创新高，拿地越来越难。如何求生，成为大小房地产商都需要面对的挑战。
楼市调整不可避免地加速行业洗牌，中小地产商面临出局险境。不少中小企业资金压力明显加大，不得不以转让股权的方式求生。中国指数研究院发布的报告显示，今年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。与去年同期相比，并购重组的数量和金额都明显增多。融创、恒大、阳光城、碧桂园等房地产开发商都在今年频频出手，中介大佬链家也接连收购成都伊诚、上海德佑、深圳中联、杭州盛世管家等。
“房企的平均利润率明显降低，必然会推动行业洗牌，促使行业集中度提升。特别是很多并不以房地产为主业的企业，势必会退出。”张大伟说，“过去市场火爆，各种行业的企业都扎堆搞房地产，依赖土地快速升值赚钱。但现在这种模式到了临界点，洗牌是优胜劣汰，是行业理性回归。”
行业洗牌也在倒逼大型房地产商调整战略，加快“深挖”与“精耕”。
“深挖”是指拉长产业链，进军产业链上下游领域，特别是成长性好但集中度较低的产业。例如，去年以来，在商品住宅销售增速骤降之时，家装业保持了9%—10%的增长。这让万科与链家看到商机。针对“低质量、低信任、低服务、高风险”的行业顽疾，今年万科和链家合资成立家装公司，首个体验馆10月面世，避开价格战，主推质量精品。
“精耕”是做强做优原有板块业务，提供专业性更高的差异化服务。擅长经营高端写字楼的远洋地产，今年推出新项目，为中小企业提供“高级定制”。过去只面对大型企业的5A级写字楼，以灵活的租期方式和更具个性化的区域配置出租给中小企业，使其也能享受包括前台、会议、培训等在内的一站式商务服务解决方案。“传统租赁按平方米计算租金，可我们出租的不是面积，而是一年一算的连锁办公服务。”远洋地产OK Space项目运营经理李莉表示，经过市场调研，配套齐全兼提供专业服务的个性化写字楼服务，对成长中的优质中小企业特别有吸引力。“今后房地产市场的竞争，不再是你口渴了，我及时递给你一杯水。而是你看到我这杯水，就发现自己渴了。”
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