转眼第三季度已经过去，广州房地产正进入十月销售旺季。广州的房地产市场正在发生什么变化，这引起了不少购房者的关注。近期各大研究机构纷纷发表分析报告，对近期的广州房地产市场进行点评，并对未来发展进行展望。在业界分析人士看来，眼下广州房地产市场不少让人感到乐观的因素，也面临种种挑战。
写字楼销售未见起色
2015年至今，今年前三季度广州的写字楼销售市场一直维持平静的氛围。上半年既无大宗市场买卖，连散售市场亦相对于去年同期有了明显的降幅。高力国际数据显示，今年1-9月广州一手可售甲级写字楼累计新增供应约40万平方米(取得预售为准)。今年至今天河区新增供应约18万平方米，比上年同期新增供应量下降16%。对此，高力国际项目销售及推广华南区董事黄润满表示，“金九银十”也难再次激活广州写字楼销售市场，预计今年第四季度不会有明显改善。
2015年至今，广州写字楼销售市场一直表现平淡。除了减价力度较大的项目录有少量交易外，其他项目的签约率都比较低，销售价格一直维持原本水平，难以突破。
关于写字楼销售市场未如预期理想的直接原因，黄润满表示：“至今为止，今年的写字楼销售市场较前几年表现差，甚至可以用‘弱势’二字来形容。最重要的原因是大部分有能力投资写字楼的客户，在年初已将大量的资金投入股市。上半年的股市大幅上涨，后期开始出现大跌幅，这使得很多投资者的资金被套牢。做了杠杆的人被强制平仓，损失惨重。而这些在股市损失500万-1000万左右的股民正是写字楼的投资型买家，因此，制约了资金从股市流出，使得没有足够的动力促进写字楼销售市场。”
对于接下来的第四季度，写字楼销售市场是否有所回升？黄润满认为：“下半年，预计很多人的资金还套在股市内。如果股市相对表现比较稳定，稳步上扬，预计投资者会抽离部分资金回流到房地产市场。”他还预测，第四季广州的写字楼销售市场预计不会出现明显的改善，没有量和价的太大改变。如果今年底开发商需要回笼资金，或完成业绩任务，或许会出现调低项目的销售价格以价换量的情况，因此亦可能会出现阶段性的销售高潮。市场真正的回暖，他预测会发生在2016年上半年。
一手高端住宅继续复苏
宽松的政策环境推动广州整体住房需求。中国人民银行8月再次宣布降基降准，以及中央多部门联合发文宣布取消执行了十年之久的楼市限外令。宽松的政策环境激发了市场潜在的需求，使普通住宅市场和高端住宅市场的问询量和成交量均双双上扬。一手高端住宅市场延续前两个季度的复苏势头，以改善型需求为主要需求驱动因素，本季度销量达到约900套，这也是自2010年以来单季度最高销量。
仲量联行最先发布的市场报告表示，广州中心城区的新楼盘因其所在区位和生活配套，对改善型买家更具吸引力。本季度新推盘数量与上季度相比，有近双倍增长。前两个季度市场活跃，开发商信心得到提振。本季度新上市项目包括珠光御景三期、保利天悦和恒大御府，加上已有项目的新推盘单位，广州共有约1600套住宅单位入市，比上季度增加约900套。高端住宅市场销售表现亮眼，租赁表现平稳。由于上季度股市行情出现大幅波动，部分资金流出股市寻求避险，致使一线城市高端住宅成为重要标的。
展望未来，仲量联行华南区研究部总监曾丽预计，明年广州一手高端住宅成交量将与今年情况基本持平。由于去库存压力减轻和市场需求持续旺盛，预计未来12个月，一手高端住宅市场价格将有3-5%的增幅。二手高端住宅方面，由于未来中心城区新楼盘供应有限，部分高端住宅买家将转向二手市场，由此预期带来3%-5%的价格涨幅。高端住宅租赁市场亦将在未来12个月维持在2%-4%的增长水平。
土地成交走出低迷，回暖热度有限
随着住宅市场逐渐回暖，房企土地购置意愿回升。三季度广州土地出让成交面积环比增加106%，成交金额环比下降24%。戴德梁行分析人士指出，商业地块“定向”出让仍是本季度重头戏，突出表现为琶洲电商总部与花都万达定向出让。住宅用地除广纸片区两宗地位于配套成熟的中心城区，其它大多集中在增城、南沙、萝岗等价格相对较低的外围区域，因此总体土地成交金额并不出彩。
据戴德梁行分析，三季度广州共成交51宗地块；5宗溢价成交，溢价幅度位于45%-57%之间，比上半年明显回暖。不过，分析5宗溢价地块不难发现：它们要么位于成熟片区，要么享受特殊政策或规划红利。除此之外，其它土地全部为底价成交。究其根本，房企在经济前景不明朗的情况下，对于土地储备还是相对谨慎。
截至三季度末，广州土地出让面积离全年目标还有大约7成的差距。在此背景下，戴德梁行预测：随着楼市成交的持续畅旺，年内广州土地出让节奏有望在四季度加快。
在住宅产品供应方面，广州新建住宅库存于9月底急升至952万平方米，预计后市供应还会陆续放量；而住宅供销比在三季度也回升至1.1。两项指标均显示去化压力有所增大，尽管仍处于健康水平。戴德梁行预测：在市场外部环境不发生较大调整的情况下，四季度广州住宅成交将继续上行、量升价稳。
商铺供应井喷，商业格局改写
2015年1-8月，广州社会消费品零售总额同比增长11.4%，增速比1-7月升0.2个百分点；但比去年同期下降了1.3个百分点。另一方面，电商销售还在加速增长。尽管如此，优质商业新增供应并未放慢脚步：前三季度，广州新增优质商业37万平方米。快时尚、餐饮、儿童亲子业态，以及电商线下渗透扩张明显，成为商业空间吸纳利器。数据显示，新增供应刺激与上述四大业态的积极拓展，共同促进商业租赁成交回暖：1-8月全市商业租赁成交面积同比增长29%。
商业物业正迎来供应井喷期。2015年四季度到2016年，全市计划开业的优质商业面积共计110万平方米，大约相当于11个天河城的商业体量。如果它们全部如期交付，广州主城区优质商业存量将从2014年的276万平方米上升47%至406万平方米；而传统核心商圈“体育中心与越秀”的占比将从2014年的46%降至34%。无疑，传统商圈存量占比减小，意味着市场多极化的格局更加突显。
对于即将井喷的商业供应，戴德梁行广州分公司总经理黎庆文指出，根据过往经验，受制于工程进度与招商进展，110万平方米商业体量未必能全部如期交付。从品牌扩张需求角度看，快时尚在广州还有充足的发展空间。此外，还有诸多新品牌待进广州——机遇和挑战同在。
对于广州零售商业市场，第一太平戴维斯发布的第三季度广州房产市场报告则指出，体验式业态如餐饮、娱乐等店铺已成为购物中心的重要组成部分，其较强的吸客能力也有助于带动零售物业的整体出租率。未来几个月内，全市优质购物中心的空置率水平将继续低位运行。然而，由于目前整体零售市场已步入缓慢增长的阶段，随着新增零售物业的陆续开业，零售物业间的竞争将日趋激烈，在对业主的项目运营能力提出极大挑战的同时，全市购物中心的租金增长空间将进一步受到抑制。租户方面，时尚品牌将继续在拓店方面表现活跃，下季度也将有部分国际知名品牌陆续开出广州首店。
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