房地产市场调控微刺激 政策力促稳增长

house.fjsen.com        2015-10-29 15:02:20       来源:南方日报 责任编辑:李婷婷        我来说两句

“金九银十”一般是房地产开发商销售的旺季,今年也不例外。利好政策的持续刺激,比如央行、财政部和住建部联合发出通知,明确自今年10月8日起将实施多项举措,切实提高住房公积金使用效率,全面推行异地贷款业务等政策,使金秋时节楼市上演了收获的一幕。从数据上看,专家认为,今年6月份全国房价走出“偏冷”区间,开始步入“合理”区间。

8月份开始,楼市逐渐回暖。9月份,全国楼市开始保持平稳回升态势。根据百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,9月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10817元/平方米,环比上涨0.28%,涨幅收窄;同比上涨1.36%,涨幅扩大。“全国性房地产政策的全面宽松,为‘金九银十’再创新高创造了良好的环境。尤其是中央层面一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发,鼓励改善性需求入市,另一方面通过住房保障货币化安置以加快商品房库存消化。”专家认为,再加上一、二线城市的“地王”频频出现,在“地王”效应带动下,预计这些城市未来楼市成交量将持续上行。

新政助力“银十”

近期,楼市政策密集出台。继降息降准、不少城市松绑限购、公积金房贷二套房首付降至两成、部分房地产开发项目最低资本金比例下调5%后,节前相关部门再度祭出重磅政策提振楼市。

9月30日,央行和银监会联合发出通知,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。同日,央行、财政部、住建部联合发出通知,明确自今年10月8日起将实施多项举措,切实提高住房公积金使用效率,全面推行异地贷款业务。业内人士指出,由于房地产投资增速下滑明显,调整首套房贷款比例不一定会对存量住房的销量产生大的影响,但这传递出稳定市场的信号。对于二三线城市来说会鼓励购房者积极购房,加速去库存。

针对公积金异地贷款政策,中原地产首席分析师张大伟认为,在一二线城市缴存公积金但买不起当地住宅的年轻人,可能会回原籍购房,一定程度上对三四线城市的房地产市场带来利好。一系列政策会对购房者心理产生影响。张大伟认为,近期出台一系列政策,说明了房地产对整体经济的影响较大。今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量,更是由于楼市正面临痛苦的去库存,这既关系到启动需求,也关系到化解风险。政府出台财税、信贷、公积金等政策鼓励改善性需求入市,有助加快商品房库存去化。

“十一”成交相对平稳

据媒体报道,在上海“十一”房展会上,人气火爆,“拒绝让利”和“待价而沽”成为开发商的关键词。多数参展商明确表示,楼盘没有任何折扣,甚至大部分楼盘连定价都没有。2015年“十一”黄金周前六天(1日-6日),广州全市一手住宅网签540套,较去年“十一”黄金周前六天的405套相比上涨33.3%,网签面积58182平方米;网签均价为12315元/平方米,较去年同期的12070元/平方米上升2%。但与上个月前六天(9月1日-9月6日)网签1152套相比,国庆黄金周前六天成交量环比下降113%;网签均价则从14285元/平方米下降至12315元/平方米,环比下降16%。节日期间北京楼市的表现相对平稳。中介机构数据显示,2015年国庆假期(1-6日)北京楼市新建商品住宅网签量为319套。2015年9月北京全市新建商品住宅网签总量为8210套,虽然比去年同期的成交量大幅上涨64%,但比8月交易量则下跌30%,与今年7月交易高峰时相比则下跌42%。

部分城市库存下降

从供应端来看,临近年底房企推盘已逐步进入高峰阶段。中国指数研究院提供的数据显示,国庆节前一周十大城市共开盘88个项目,共推出超17000套房源,推盘个数较前一周大幅增加。一线城市共推出约4600套房源,广州开盘10个项目,上海开盘8个项目,北京开盘3个项目,深圳开盘2个项目。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受媒体采访时表示,目前库存总体上处于下滑态势,基本上跌回到去年同期水平,反映了去库存产生了实质性效果。部分城市的库存规模已经出现了明显下跌态势,这个时候需要积极补库存。当然,四季度库存规模或有继续上升的可能,主要原因是房企推盘节奏加快,这在部分一二线城市可能会较明显。但此类库存规模上升,并不代表市场基本面恶化,而可能是个短期现象。随着今年房企投资规模的增速持续走低,后续市场的库存不足风险依然会存在。从市场交易来看,在利好政策的刺激下,四季度有望推升市场成交规模,刺激刚需购房者积极入市,进而带来买卖双方比较活跃的态势。

虽然房地产市场销售回暖,但各地分化现象仍在继续,甚至有进一步加剧的趋势。国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出,分城市看,分化非常明显。目前,一线城市的房地产市场仍然处于供不应求的市场状态。专家认为,一系列利好政策继续刺激需求释放,一线楼市或将再度升温。三四线城市则面临与一线城市截然不同的现状,房价走势跌多于涨。专家表示,对三四线城市而言,新近出台的利好政策落地较慢,刺激需求有限。再加上这些城市前两年需求过度释放后,面临供应过剩、需求疲软以及库存高企等问题,故而成交量上涨动力不足。

 
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