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限购后受影响差异大 台湖板块最受伤
上周末，通州核心区某项目的售楼处，偌大的沙盘前只有一对夫妻在听置业顾问讲解着项目的情况。据项目销售人员介绍，该项目目前还有几十套房子可售，价格在34000-41000元/平方米，相较815双重限购政策出台前并没有太大变化，销售人员表示，虽然限购了，但他们项目并不急着清盘，“该买的人还得买”。售楼处的保洁人员则向《广厦时代》透露，双重限购后售楼处的人少多了，8月份的时候，忙得根本停不下来。
不过，“不着急”并不是通州所有项目目前的心态，一些板块受波及则更重。多家房企集中重仓的台湖就是此轮限购的重灾区，如何自救成了难题。
亚豪机构市场总监郭毅表示，通州目前主要分成三个片区，新城核心区、台湖和马驹桥，受到815政策影响最大的就是台湖，台湖虽然仅有3-4个项目在售，但近三年通州出让的住宅用地都位于台湖，这个片区内仍有大量潜在纯商住宅，并因限购升级而导致去化缓慢。如果该政策长期执行，台湖板块开发商则存在以价换量的可能。因为该区域的库存过高，而且部分项目拿地较早，地价不高，有一定腾挪价格的空间，但其他板块降价的可能性很小。
郭毅介绍，通州新城核心区在售住宅项目很少，且其中的相当部分在限购前已基本清盘，潜在供应以商住公寓为主，而商住类产品此次并未受到此次限购的波及，因此新城核心区在售项目的开发商并没有降价促销的动力。
而马驹桥板块本身就以商住类产品为主，因此也没有受到太多不利影响。而这两个区域反而因为通州行政副中心的定位以及各项配套完善提升片区内的购房需求，特别是新城核心区。
除了这三个比较大的板块外，通顺路沿线也集中了多个在售楼盘。对于双重限购对这一板块的影响，郭毅表示，该板块以低密度产品为主，在通州有一定的稀缺性，随着通州新城规划的落地，通州也在由过去的刚需型市场升级为改善市场，低密产品在区域内的需求基数有望持续上升，因此这个区域降价的可能性也不大。
通州限购为其他板块做嫁衣 北京周边泡沫将削减
双重限购政策让通州楼市叫苦不迭，而相邻板块项目则“喜迎通州限购”。在亦庄某项目的售楼处，置业顾问就向《广厦时代》分析了亦庄和通州楼市目前的形势。该置业顾问介绍道，该项目目前售价在35000元/平方米左右，这个价格比通州部分项目价格还要低，但居住品质相比通州要好不少。“亦庄整体密度低，规划整齐，交通也方便，不管以后还在CBD上班或是去通州上班，在亦庄住着都不远”，他还表示，亦庄的地价也节节攀升，未来升值潜力也可以预计。
他告诉《广厦时代》，他接待的客户中，就有从通州过来的，本来很多在亦庄上班的人就住在通州，通州限购了亦庄自然就成为他们的首选。
郭毅表示，从居住需求来看，通州限购后外溢的购房需求主要流向了与之相邻的亦庄、顺义等区域。
借着通州限购炒作的还有北京周边的燕郊、大厂等地，当地开发商认为，通州的限购将直接带动这些区域房价的继续上涨。对此，郭毅表示，通州的双重限购短期内把投资客挤压到了与通州相邻的燕郊、大厂，但这些区域交通瓶颈及生活配套匮乏的现状仍然存在，未来能否瓜分到通州利好也尚是未知数，如果通州的加强版限购长期执行，通州二手房将会率先降价，降价终将波及房价泡沫严重的燕郊及大厂，这些房价过快上涨的区域，在面临市场调整时，价格将出现明显回落。
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