房地产开发投资增速或已见底

house.fjsen.com        2015-10-28 21:53:48       来源:中国证券报 责任编辑:李婷婷        我来说两句

2015年三季度GDP同比增长6.9%,自2009年1季度以来首次“破7”,“稳增长”压力短期内增加。但可喜的是,最终消费对经济增长贡献率达到58.4%,比资本形成高出15个百分点,第三产业占GDP比重升至51.4%,自2014年以来对GDP的贡献超过第二产业,意味着经济有所下滑,但结构在优化。同时,由于消费增速微升,未来也将保持这一态势,而出口增速从二季度的-2.0%进一步下滑到三季度的-5.9%,短期内难以改善,“稳增长”中投资还将发挥“关键作用”。

当前,由于产能过剩、实际融资成本高企(PPI连续44个月下滑),制造业投资继续下滑,三季度制造业投资同比增速从二季度的9.4%下滑到6.2%,9月增速仅4.5%,创历史新低。受制于清理地方债、财政收入下滑,基建投资增速继续回落,由二季度的17.6%下滑到16.6%,低于2014年23%的“托底”增速。因此,未来“稳增长”的动力还在于上下游关联性和带动性强的房地产。

三季度房地产行业最大的利好,就在于销售持续回升,推动开发商“补库存”迹象明显,新开工开始复苏。今年1-9月,商品房销售面积82908万平方米,同比增长7.5%,增速比1-8月份提高0.3个百分点,今年以来持续保持快速回升态势。销售端回升带动库存去化明显加速,尽管商品房待售面积连续三个月微幅增长,但占商品房近70%的商品住宅待售面积连续两个月减少。

住宅销售和库存双双向好,源于今年以来一、二线城市楼市持续好转,量价占比在全国的权重提升,已经成为推动全国楼市向上的“主力军”。今年上半年,一线城市楼市成交量平均增长了60%左右,同比增幅创2009年以来的新高,而二线城市仅增长10%,上半年的楼市属于一线城市。下半年,随着地方激励政策纷纷落地、国家政策倾向于“因城市策”,加上购房利率降至历史最低水平,二线城市“接力”一线城市,8-9月楼市销售单月同比增长超过20%。今年1-9月,50个代表城市住宅月均成交约2770万平方米,同比增长近30%,绝对量创2010年以来同期的最高水平。因此,进入三季度后,尽管一线城市楼市“高位回落”,但在二线城市带领下,全国销售继续回升。

销售回升推动新开工渐进复苏。目前,50个重点城市楼市库存的出清周期已经从上半年的14个月降至11.4个月,回到了警戒线(12个月)以内,一线城市出清周期更是降至了8个月左右。在这些城市,开发商已从“去库存”转向了“补库存”。三季度,新开工的增速由二季度的-14.3%进一步收窄至-7.7%,9月份同比增速更是大幅回升,并由8月份的负增长转正至15.3%,从而推动1-9月份新开工降幅收窄4.2个百分点至-12.6%。

 
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