招商系地产整合 剑指A股第一大市值房企

在央企改革的大背景下，通过换股吸收合并上市平台的案例已有多个，比如南北车的合并。但与南北车合并不同的是，此次的合并方招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称招商局蛇口）并非上市公司，且拥有招商地产51.89%的股权，是后者的第一大股东。因此与南北车的央企整合动作相比，本次招商地产重组的实质更像是作为大股东的招商局蛇口，通过对招商地产吸收合并的方式，向上市平台注入蛇口地块等优质资产，实现招商局地产业务的整体上市。“2013年，招商地产曾尝试通过定向增发募资的方式向大股东购买蛇口海上世界地块，但如果要通过增发募资，以现金代价获取大股东在前海的所有土地资源，涉及金额庞大，巨额融资很容易引发市场不满，审批过程也更为复杂”，黄立冲认为，换股吸收合并不涉及融资，抵消了投资者对“圈钱”的忧虑，获得通过的可能性也更大。

重组后市值或接近3000亿

尽管距离重组完成尚有时日，但资本市场对于“新招商地产”已兴奋不已，这家整合了前海自贸区、国企改革、产业地产概念的龙头地产股，有望冲击A股最大市值的地产股。

首当其冲的是前海自贸区优质资产的注入，将带动公司净资产大幅增厚。克而瑞的一份研究报告指出，招商地产如要吸收集团母公司前海蛇口自贸区的土地储备，最有可能吸收前海3.9平方公里深港现代服务区和蛇口、赤湾港区3.8平方公里的土地。根据估算，仅考虑注入上述地块，招商地产土地储备的新增面积便达到2120万平方米。而截至2015年上半年，招商地产土地储备1500万平方米，这意味着重组完成后，招商地产的土地储备将增加1.4倍。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣指出，由于这2120万平方米的土地均位于深圳前海，而且都是核心地段的稀缺资源，这意味着重组后的招商地产远远超过万科、中海等龙头房企在一线城市的土地储备量。尽管前海片区3.9平方公里土地目前是工业用地性质，需要转变为商办用地才能开发，但按照前海商住地块约2万元/平方米的地价计算，即便剔除转换土地性质所带来的成本，保守估算上述土地注入对招商地产净资产的增厚至少在2000亿元以上。

这意味着新招商地产的净资产将超越万科，并推动公司市值大幅增长。截至2014年末，招商地产的净资产约为310.9亿元，万科的净资产约为881亿元，两者净资产差距约为570亿元。

在招商局集团的地产版图中，蛇口工业区是一家有35年园区开发、建设和运营经验的功能性企业，其强项在于工业地产开发及招商运营，招商地产更聚焦于跨区域开发住宅。随着两家完成换股合并，新招商地产在产业地产领域，无论是土地储备、运营管理经验上，还是功能定位和开发模式上，实力都会大幅提升。