房地产税征收面临多重难点与挑战

按市场价值计征是国际惯例，因为住房的物理特征和经济价值最终都要反映到房价上，同价同税，人人平等，这可以保障房地产税的横向公平，却无法解决纵向公平问题，这表现在：一是用房价收入比或房价财富比衡量，由于人们收入和财富差距的客观存在，房价占中低收入家庭的收入和财富比较高，而占高收入家庭收入和财富比较低，按市值计征税率可能是累退的，导致中低收入家庭税负大于高收入家庭。二是按市场价值计征常常掩盖了持有房产净资产与部分负债家庭的税负是不一样的；三是税负与对收入的流量不匹配。房地产税是对财富的存量征税，税负常常与当期收入不匹配，工作时收入高退休了收入低就很难承担过高的税负。因此，如何兼顾保房地产税的横向和纵向公平，旣保障中低收入家庭的基本住房消费权，又要适当调节高收入家庭住房消费与投资，以达到缩小财富差距和消费差距的目的都是需要在税基或税率设计中考虑的。

关于税率，国外房地产税多实行比例税率，税率从0.3%-3%不等。在美国，60%的县住户房地产税率在1%以下，37%的税率在1-2%，只有2%的税率在3%以上。每户每年的平均税负为1000美元。显然，税率作为衡量税负的标尺，并不是越高税收就越多。正如供给学派经济学家拉弗指出的，税率过高反而会抑制经济活动导致税源萎缩税收下降。中国的房地产税正处在起步阶段，税收法定和预算管理制度不健全、依法纳税观念淡薄，要以调节财富和消费差距为目的，选择一个公正公平的最优税率，而不是简单的考虑财政收入，“取民有度”制定合理税率是确保房地产税推进的关键。

房地产税与相关税种的整合

目前我国与房地产相关的税种有：营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、城镇维护建设税、房产税、契税、印花税和个人所得税。税种繁多，交叉征税和税率不合理问题十分突出。一是在开发环节，随着土地有偿使用制度的建立，企业以出让方式获得土地使用权已支付了巨额出让金，还要交纳租金性质的城镇土地使用税，有重复征税之嫌。二是在交易环节，购房不足5年的卖方要按交易全额缴纳5.5%营业税，还要按成交价格减去房屋原值和相关税费后的余额，交纳20%的个人所得税，而国外只对售房后18月内未购置新房的净收入开征资本利得税。在住房去库存化和为父母养老等改善性需求攀升的背景下，人们以旧换新、以小换大并不会产生“财产转让所得”，只会付出更多，仅凭买卖住房的年限来判定是否是投机和产生个人所得是不科学的，不利于改善需求的释放。三是在保有环节，对住房租金收入旣征营业税，又证房产税。租赁房一直是我国住房市场的一个短板，供给不足且不规范，无法满足城市化中大规模流动人口的住房需求，而仅靠政府新建的公租房是无法满足多样化的市场需求的，且政府的“大干快上”常常会加剧资源错配、腐败、成本高和效率低等问题。国外政府多以税收减免、低息贷款等政策优惠鼓励民间资本进入住房租赁市场。因此，在保有环节开征房地产税不是简单的增加税种和税负，还要做减法，以改变开发、交易和保有环节税种重叠、税负不合理的问题。