房地产税征收面临多重难点与挑战

按照产权理论，所有权是由占有权、使用权、收益权和处置权等一系列权利组成和可分解的“权利束”，在上述权利之下还可根据社会的需要进一步细分出土地的抵押权(以地设债)、空间权和他物权等。依据我国《物权法》第一百三十五条“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有权、使用权和收益的权利”，人们购买了房产就拥有了与房产相连的建设用地占有权、使用权和收益权；依据《物权法》第一百八十条“债务人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物”和第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”，人们购房产就有了由房产所有权和土地使用权构成的财产，以两权为抵押就可获得银行信贷，享有由此派生出的抵押权。进一步从经济和物理特征上讲，房子是土地的附着物，其价值主要取决于土地的稀缺性、供给弹性、空间位置、周边环境和基础设施等，而房子本身价值是会随着岁月的流失不断出现折损或灭失的。房产与地产价值的相关性使得房产所有人无论是自住、出售或出租，都可从土地增值中获得资产增值收益。在这种制度安排下，尽管房产所有人没有土地所有权，却享有了所有权人应有的“占有、使用和收益”等多项权利，这些都是私人财产的基本特征。显然，所有权的法定权威性并不是绝对的，即使法定土地国有所有权没有改变，经济活动中的实际产权已发生了重大变化，“各种反客为主”现象更是屡见不鲜。按照党十八届四中全会依法治国的决定，《物权法》“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”条款如可顺利实施，相当于给予房产所有人永久的土地使用权，将进一步强化房地产私人财产的属性，也是开征房地产税的合理依据。

土地出让金与房地产税是否存在重复征税问题？

住房是人类的生活必需品，也是重大投资品。人们在购买住房的交易环节一次性支付了70年的土地出让金，其金额之大占房价的50%左右，那么，在保有环节开征房地产税是否有重复征税之嫌？

其实，土地出让金和房地产税虽都是政府财政收入的组成部分，但两者却有着不同的内涵和属性。

在现行的土地制度安排下，政府具有双重身份：旣是土地所有者代表，也是国家公共事务公共资源的管理者。作为土地所有者代表，政府可行使所有者权利，向使用者索取地租性收入-—土地出让金。从经济学上讲，这是土地使用者向所有者支付的租金，是国有土地所有权在经济上的实现形式。从法律的角度，土地出让金反映不是简单的土地租赁关系，而是土地所有权与使用权人之间的用益物权关系。依据《宪法》土地使用权是一种用益物权，享有的占有、使用和收益权，而租赁权却没有上述权利，更不能随意转让和处置承租的不动产。简言之，土地出让金体现的是不同经济主体——所有者与使用者之间依法平等交换的经济关系，属于国民收入分配中的初次分配范畴。