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需求追不上供应的脚步
莱坊机构的报告指出，北京豪宅平均价格全球排名第十二位——100万美元可购入61平方米的豪宅；中国内地和香港的超高资产净值人士平均每人分别拥有4.7个和4.6个住宅物业，在全球排名靠前。
但是，限购仍是北京豪宅销售的最大羁绊。换句话说，外地富豪人群来京投资豪宅的可能性不大。
亚豪机构市场总监郭毅认为，这几年北京豪宅的成交量没有上升，主要还是限购的压力存在。虽然可以用公司名义买房，绕开限购，但面临税费问题。
莱坊董事及北京研究及咨询部主管孙文静说：“北京豪宅市场在2014年面临价格攀升、高存量以及销售周期长的问题。拿地时的高地价，加上开发商力求品质而在建材和装修材料方面投入过多成本，使豪宅价格飙升；政府的‘限高令’价格政策使本来计划在2014年入市的豪宅项目被搁置，市场存量加大。另外，由于反腐倡廉的深入，以及部分行业不景气等原因，使传统豪宅购买高净值人群购买力明显下降，造成豪宅销售周期加长。”
郭毅表示，往年总价3000万元以上的豪宅，通常能成交200多套；今年豪宅的供应量大，有可能会拉动成交。如果成交量能翻倍，就是一个挺不错的成绩了。虽然财富人群是有增量的，但是北京豪宅供应量也在增加，而需求量恐怕赶不上节奏。
如何寻找千万级富翁
对于豪宅营销人员来说，最难的是寻找高端客户。如今粥多僧少，要怎么才能让土豪们到碗里来？
记者了解到，在豪宅销售过程中，圈层营销仍是主流。
懋源地产品牌推广总监赫蒙在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，以旗下豪宅项目红玺台为例，在前期规划定位阶段，主要做一些高端客户的消费行为和生活方式调研以及访谈。在销售阶段，以渠道和圈层营销为主，项目有了一定的客户基数之后，通过老客户做的圈层活动，老客户带新客户的比例占到30%。其余则是高端人员的导入，比如和一些高尔夫球会、高端奢侈品会员互动，引导这些客户去了解楼盘。
老牌豪宅项目合生霄云路8号营销副总张亚岚表示，该项目也是以圈层作为主要的营销渠道，另外也在尝试和顶级会所建立联系，进行资源的共享，还会和麦田、链家等高端项目的分销渠道合作。
北京房产营销界一位知名人士告诉记者，除了传统的圈层营销之外，豪宅营销会对豪宅营销人员做带客奖励。此外，还会在高端场所（饭店、会所、商场等）做巡展。但是，豪宅营销还要看地理位置寻找客户；针对富豪的电话营销也少不了，最后一部分就是在一些“富人区”派单、巡展等。
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