施永青：内地房地产最坏打算进入“烂铜时代”

近期内地政府相继推出多项挽救房地产市场的措施，包括减息、减税、放宽按揭等，短期里的确能增加市场的活跃度，令市场的气氛大有改善。然而，内地房地产业的头面人物，对后市的预期依然不敢乐观。

万科总裁郁亮就认为，有关措施虽然可以令房策更为市场化，有助楼市健康发展，但无法扭转市场的趋势，只能加速或减慢走势，“不指望行业靠政策救回来。”郁亮认为，内地房地产市场的“黄金时代”已经去不复返，今后只能是“白银时代”。

他表达的讯息很清楚，内房的走向是转差，政府的政策改变不了这个方向，只能改变转差的速度。万科是内地最大的开发商，不但在一线城市有项目，在二三线城市也有项目，对市场的脉搏应该掌握得十分准确。

据我与一些其他的内地开发商接触，他们对后市亦倾向悲观。他们中有部分，表面上去年的业绩比前年好，但这只是因为之前加大投资的结果；实质上，开发商的毛利率已在下降，投资的成效亦远逊预期。因此，他们去年的销售量虽有增加，但库存量也在增加。很多二三线城市的楼盘，只是首次开盘的头一个星期还有一点成交，之后就再也推不动了。

他们预期，这些投放在二三线城市的资金已被套死，今后也不易收回，因为供过于求的情况实在太严重了，大家除了减价抢客之外，已想不出其他伎俩。

所以，中央到最近才开始限制库存量大的城市卖地已经太迟，因为即使地方政府继续卖地，也没有多少开发商会承接。有很多大开发商已公开表示，不会再在二三线城市买地，他们手上的土地储备还多着呢。他们其实尚未把更坏的情况说出来。真正的情况是他们不但不会买地，甚至连手上已经买下来的土地，今后也想暂停发展。原因是他们担心，发展好之后，他们可能连建筑费也收不回，所以只好输少当赢，放弃地价算了。

如果开发商在二三线城市不买地，且降低现有的发展速度，地方政府将会出现很多难题。首先是财政收入少了一个重要来源，其次是经济增长也不能靠房地产发展去带动。随即而来的将会是︰地方政府的原有基建规划无法进行，社会上的经济活动亦会因而减慢，有部分中小企会出现营运上的困难，三角债会纠缠不清，企业得收缩规模，失业率会因而上升，最后不得不向中央政府求助。

万科说内房进入“白银时代”，其实已是尽量向好处想才能想得出来的结论；如果要作最坏打算，那就要有进入“烂铜时代”的准备。对地方政府而言，要钱有钱，要GDP增长就有GDP增长的年代已结束。