金凯平:巧用杠杆定律 撬动澳洲房产

house.fjsen.com        2015-04-10 15:33:43       来源:第一财经日报 责任编辑:王海云        我来说两句

“给我一个支点,我就能撬起地球!”这句来自古希腊科学家阿基米德的名言,以其宏伟的气魄和缜密的科学性,使人们形象地体会到了“杠杆”的意义。

在房地产投资领域内,事实上也存在着撬动“盈利地球”的“神奇”杠杆,不信?那就请看以下这个例子吧:

有位A君要在澳洲买一套房产。A君的观念是有多少本钱做多大买卖,而他手头现在有本金$400,000,所以他就在房产市场上买下了一套价值$400,000左右的房子。根据澳洲房产增值的规律,一般7年后可以实现翻一番,也就是说A君的这套房产7年后大致可以上涨到$800,000。因为他是一次性全额付清房款,所以在7年中他靠这套房产实现盈利数额$400,000,盈利比率达100%。

另一位B君也要投资房产,他的本钱和A君完全一样,是$400,000,但他并没有像A君那样只买了一套房产,而是买了三套房产,而且这三套房产价值差不多都是$400,000左右的。B君怎么能够在只有$400,000本钱的情况下,就买到总价$1,200,000的房产呢?原来B君找到了银行贷款这个帮手,解决了本钱投入不足的问题。他把$400,000平均到三套房产上作为首付,每套房产剩下的70%费用通过向银行借贷获得,总计借款$840,000左右。

同样过了7年后,B君的三套住房都翻了一番,总价变成了$2,400,000。那么B君盈利了多少呢?他的房产增值了$1,000,000,当然这不等于全部的盈利,因为在这7年中还要为借贷的$800,000支付利息,这个要扣除。但是假定A、B二君在买房之前都没有自住房,那么A君只用从房产的增值中获利,而B君却可以将另两套房产出租,并用租金抵消利息支出。这样一来,B君的盈利率接近300%也是完全可能的。

想来大家从这个案例中已经能够看出,房地产投资中的“神奇杠杆”就是银行贷款。

即便如此,仍有一部分中国投资人,在澳洲进行房产投资时,不愿意利用这么好的一柄“杠杆”。其实只要资金链没问题能够稳定维持,适当的举债是投资回报最大化的必要前提。

况且,澳洲银行特别青睐来自中国的借贷人,因为中国的客户从来都是信用度很高的。

中国也有“四两拨千斤”的谚语,就让银行的贷款,成为我们拨起千斤之利的力量之源吧!

 
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