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高价地开始竞相入市
北京中原地产首席分析师张大伟认为，从4月份开始，北京将进入一个地王项目竞相入市的趋势，而随着这些高价地的相继入市，北京四环内房价将进入8万元时代。
2014年2月，龙湖在丰台区西局拿下西宸原著这块土地时，经过29轮竞拍，击败了包括万科联合体、保利、鲁能、融创等近十家知名房企，以35.7亿并且配建5.4万平方米限价房获得。据测算，扣除配建限价房以及还建的商业部分后，该地块的楼面价格约为6万元/平方米。
仅仅一周后，泰禾以49.58亿元、配建5万平方米限价商品房的代价摘得同区域地块，据亚豪机构测算，扣除配建限价商品房以及还建的商业部分后，该地块的楼面价格约为6.8万元/平方米。
据透露，龙湖·西宸原著的主力户型为200平方米的院落别墅，总价2000万元起，折合单价在10万元左右。同区域的泰禾西局项目也将于年内入市，业内预计销售价格也不会低于此价。
而最受瞩目的地王项目无疑是曾创下北京住宅楼面地价纪录的融创农展馆项目，也将于年内入市。去年12月，该项目已经以“观澜嘉苑”的名字取得了预售许可证，住宅部分预售价格高达16.5万元/平方米，商业部分的预售价格则约18.2万元/平方米。
年内再添2000套单价10万元产品
在秦江、张大伟、郭毅等业内人士的统计中，随着高价地的纷纷入市，今年单价在10万元以上量级的供应量将达到2000套，而且这些供应将主要集中在城区范围。
据张大伟统计，从2013年4月至今，北京一共供应五环内带有住宅属性的土地14宗，合计建面219万平方米，四环内有9宗128万平方米，其中五环内住宅部分仅50万平方米，折合套数4000套左右，而四环内则约2000套。
北京万科高端事业部负责人高广汉则在一次论坛上透露，目前北京市场有20多个产品报价在10万以上项目，一半是今年新增的。
据本报不完全统计，今年顶豪市场上，除了已经入市的万科北河沿甲柒拾柒号、万柳书院、保利海德公园、泛海国际居住区、龙湖双珑原著、泰禾北京院子、泰禾中国院子、中信国安府、合生霄云路8号、中央公园广场、京投银泰琨御府、中海枫丹公馆等项目外，将有龙湖西宸原著、首开·琅樾、中粮·瑞府、泰禾西局项目、观澜嘉苑、香河园3号、保利东坝项目、恒大东坝项目、佳兆业广场、远洋刘娘府项目、凯德·麓语等十余个项目。
但与此同时，据亚豪机构统计，2014年北京成交价格在5万~8万元/平方米的商品住宅仅销售了2013套，8万元/平方米以上的商品住宅销售了230套。而据中原地产统计，2014年北京市场顶豪产品成交达到30套，已经超过2011年的28套，创造了历史最高纪录。
年消化30套和年供应2000余套，之间的差距的确非常之大，秦江们的焦虑可想而知。
□竞争
拼资源
2015年形势严峻，厮杀激烈，已然是所有高端项目营销总监们看清的现实，那么如何才能杀出重围，抢到客户呢？
李嘉诚所说的“地段地段还是地段”，依然行之有效，但是，对高端住宅而言，地段只是诸多资源的浓缩，高端市场对地段的理解与普通住宅有相同之处，也有不同之处。
对位于东四环朝阳公园板块的泛海国际居住区而言，地段就意味着独占城市核心资源。该项目销售员告诉记者，泛海国际被CBD、丽都、燕莎三大商圈环拥，国际化区域氛围浓厚，是北京东部商业繁华鼎盛之地，同时，项目还能享受到华中师大一附中朝阳学校、府学胡同小学朝阳学校、泛海幼儿园等顶级教育资源，更毗邻素有“绿肺”之称的朝阳公园，宜居价值首屈一指。因此，自从泛海国际去年下半年开盘以来，短短几个月内，认购金额逾15亿，签约金额突破8亿元，强势领跑豪宅市场。“无论是香港半山居住区、伦敦海德公园1号，还是法国利奥波德别墅，顶级物业之所以能够经久传世且价值与日俱增，都是因为它们核心资源的不可再生性，因此，谁在豪宅产品选址上拥有独到的战略眼光，谁就能拥有绝对的市场主动权。”泛海国际相关人士对此深有体会，“70%-80%的客户是冲着项目的稀缺城市资源而来的。”
京投银泰琨御府曾在2014年的高端住宅市场取得了令人瞩目的销售业绩，其营销总监王楷文认为，一方面固然是因为该项目的产品力和价格优势，另一方面客户最认可的还是琨御府得天独厚的位置——西四环外，昆玉河畔，“今年下半年我们将推出更接近昆玉河和地铁站的升级楼王楼座，主力户型分别为156平方米、183平方米、205平方米的三居到四居，层高3.05米，距离地铁不到100米，每平方米售价预计才10万以上。”
拼产品
在一个绝对的买方市场上，无疑是产品为王，只有产品出众，才能赢得客户的芳心。
经过两年磨砺，中赫万柳书院今年1月以14.5万元的预售价格入市首日即取得了认购12套的骄人业绩，总价覆盖2000万元-7000万元。万柳书院的相关负责人表示，客户对该项目的认可除了地段，更多是来自对项目品质的高度认可。针对不同的客群，仅户型就几十种，样板间里无论是1.5欧元一块的荷兰进口手工定制砖，抑或6000元一扇的三层双中空双银LOW-E镀膜玻璃窗，还是50万元一套的定制入户门和独有的三重净化系统，都给人留下深刻印象。
在竞争激烈的孙河板块，首开·琅樾初亮相的樾墅样板间，则在性价比上做足了功夫，如果客户能充分利用空间潜力，该户型使用率能超过160%，再加上其超低密度的罕见规划、中情西韵的建筑审美和地下空间的优异采光，赢得了不少客户的喜爱。据其销售负责人透露，从样板间亮相以来，前来看访的客户络绎不绝。
在京城高端住宅市场，泰禾的院子系列一直以浓郁的中式古典风范独树一帜，更赢得了不少钟爱中式风格的买家，其泰禾北京院子，自去年入市以来，屡屡创下热销纪录，凭借的主要是其独特的核心产品力。
泛海国际则在传承中式建筑精髓的同时，融入法国古典主义建筑风格，完美展现中西美学特性；项目根据顶级客群生活习惯，营造超大尺度居住空间，高度契合其尊贵身份；此外，项目还配备智能科技系统，从智能化家居到空气净化系统，再到饮水系统，让业主享受一站式智能宜家生活。该项目负责人表示，“城市核心区豪宅项目不仅要占据顶级生活资源，更拥有普通住宅项目难以比肩的品质优势”。
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