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商业地产如何破解转型之困
近年来,随着中国经济的稳步发展和中产阶级的崛起,商业地产零售物业的发展异常迅猛。遍布各地的城市综合体,林林总总的购物中心在短短几年内纷纷拔地而起,渐渐取代了传统的大型百货公司。
上海实业城市开发集团有限公司董事局原主席倪建达认为,未来城市商业地产的发展趋势,更多的是通过特色经营,通过服务的提升来为商业资产增值。
“随着中国中产阶层的崛起,消费者日趋成熟,拥有了更广泛的消费需求和品味风格,这也意味着中国的零售地产在盈利的同时,需要提升消费者体验,并引入更加创新的可持续发展模式。而这一切,都取决于一个零售地产商的DNA。”仲量联行大中华区及上海零售地产部总监邓汝舜说。
以上海环贸广场IAPM为例,开发商香港新鸿基地产主打“夜行消费”的新购物理念,为了在激烈的市场竞争中脱颖而出,上海环贸商城通过变换中庭装饰、经常性举办歌迷见面会等活动来吸引顾客。另外值得一提,其软性服务也十分到位。如环贸在试运营期间保安人员及时为顾客提供指引、洗手间时刻清洁、总能看到殷切的员工为顾客服务,以体现管理的持续性。
记者在上海静安嘉里中心也发现,新建商业中心更注重自身的差异化竞争,大力发展目的性及体验式消费,如嘉里中心引入大量新品牌入驻,A&F、Tory Burch等都是首次正式进入上海。
同时,许多购物中心的餐饮业务比例大幅上升。如IAPM引入了大量如Greyhound Café、Gucci[微博]Café、稻香等时尚高端餐饮,以及Pure Yoga此类娱乐业态融入其中。在新品牌及餐饮娱乐业态的共同作用下,消费者明确了商场的定位及优势,商场也借此拥有了增流扩销的基础。
此外,还有不少传统零售物业都选择通过开发线上平台的方式来应对电商的冲击,以汇金百货为例,自电商冲击伊始就开始准备线上平台的构建。经过两年的准备如今已经正式由传统实体百货向线上电商扩张,与徐家汇商城、天猫[微博]、京东等线上网站的合作也加速推动了供应商向线上发展的步伐。
专家认为,在中国的许多大城市中,商业地产的快速增长并非是由经济增长而带来的需求所推动,而更多的是受地方政府的决策引导所致。
零点研究咨询集团董事长袁岳指出,很多地方政府都热衷于开发新的中央商务区,以便借此来推动土地的销售、城市的发展、基础设施的建设以及整体房地产的投资,以保证地方财政收入和地方经济的增长。“例如,西部某中心城市审批通过了100多个购物中心,已建了30多个,这个城市怎么容纳得了?如果政府不加以制约,当地的地产泡沫随时可能破裂。”
世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟表示,天津、沈阳等二线城市的人均土地供应已经较高,人口吸引力小的三四线城市的情况则更加严重。除了要面对大量新增供应所带来的市场压力,还需克服新兴区域有待完善的基础和公共设施建设以及交通不便等问题。
陈仲伟认为,地方政府应减缓推地冲动,提早规划、加快基础设施和公共设施的建设,尽快改善新中央商务区的工作和居住环境。新中央商务区的土地供应合理性与基础建设的及时性相结合,将有利于商业的健康发展。从长期及可持续的角度来讲,地方政府也定将从中获益。
业内人士建议,政府应严控城市开发建设强度,对新增建设用地供应实行“硬约束”。更多从促进产业结构优化和城市功能完善的角度来调整土地利用结构,进一步结合国际及国内经济发展态势、产业最新动向、人口集聚速度规模等因素,进行商业地产的规划和开发建设,适时控制其速度、节奏,防止商业地产“一枝独秀”、“过度超前”。
业内人士认为,科学发展商业地产的根本在于结合经济转型、产业转移、人口迁移等多种因素,合理把握商业地产开发节奏,实现与现代服务业更好协同发展。
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