近年来,百货公司销售增长滞缓,利润率持续下滑,而以百货业为代表的商业地产是个“烧钱”的项目,传统零售业下行已使近几年商业地产开发遍地开花所积累的隐忧开始显现。
随着国内经济步入“深度转型”、转为“中高速”增长,商业地产亟须引入更加创新的可持续发展模式。
内忧外患 百货变“摆货”
随着各时尚品牌纷纷启动电商战略,加速线上线下融合,昔日业态划分明确的商业竞争格局已悄然打破。在这场变革中,百货商场已从上世纪一枝独秀的商业明星陷入而今“内外交困”的战略窘境。
相对实体零售,网络购物平台的进入门槛相对较低、网店租金和人员开支等环节的成本较少,因而“更低的价格”和“更多低价的商品”成为网络购物吸引消费者的主要手段;快速膨胀的网络购物冲击着实体百货,许多实体商铺已沦为网购的“试衣间”。
此外,近年来,由于物业租金和员工开支等运营费用持续上涨,加之销售增长乏力,国内百货的经营压力增大,利润空间遭受挤压。据世邦魏理仕调查,2011-2014年间,样本百货企业的物业租金和员工开支年均复合增长分别为14.0%和18.5%,而同期营业收入年均复合增速仅为8.8%。有些商铺到期再续约租金上涨30%甚至更高,这进一步压缩了百货类企业的利润空间。
传统百货不仅面临着经济增长减速、渠道竞争加剧、零售模式变革、经营成本上涨等“外困”;在内部,其现有商场的硬件条件和经营模式也在一定程度上制约了百货在新的商业环境下的进一步发展。
传统商业地产现泡沫隐忧
记者近期调研发现,中国经济最为发达的长三角一些地区的商业项目已面临供大于求。一些商业项目经营状况不佳,有的已陷入惨淡维生的困境,大量土地处于低效利用乃至闲置的状态。有的项目引发的资金危机已影响实体产业。
据仲量联行数据,近年来商业地产开发遍地开花所积累的隐忧已经开始显现,2014年至2016年,优质商铺新增供应预计将达2370万平方米,为 2013年存量的59.5%。部分二线城市和低能级城市短期内开发量过大,尤其是位于非成熟商圈、由不具备商场运营经验的发展商开发的项目占比较高,未来一段时间内市场空置率可能持续处于高位,部分项目会出现招商困难的情况。
另据戴德梁行监测数据,未来二至三年,上海优质商业物业供应量将达到330万平方米。全国新增供应在50万平方米以上的城市更是不胜枚举。
实际上,以百货业为代表的商业地产是个“烧钱”的项目。一旦经营不善,会让投资方陷入泥潭。业内人士认为,在商业项目上马之前,应科学考量各种因素规划商业地产。
上海市各地在沪企业(商会)联合会会长胡雅龙说,应结合预期人口规模、区域交通、产业关联等条件,理性发展大型商业地产项目,而不是拍脑袋决策,将其做成“政绩工程”,甚至催生新的商业地产泡沫。
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