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D房企模式创新
更需前瞻性
展望2015年,房企都将逐步加快转型速度,找准适合自己生存和发展的定位,通过产品和服务提高竞争力。业内专家认为,规模已经不再是房企重点追求的对象,要突破“天花板”还需模式上的创新。
“短期来看,房企‘危’大于‘机’,因为利润率在持续下滑,部分企业要亏损、出局,另外转型的不确定性很高,部分房企有失败的可能性。”为此,业内人士建议房企做好如下应对:一是要时时关注行情走势,加强趋势的前瞻判断,备份科学的应急预案。二是要谨慎地乐观。无需清仓退场,也不要重仓运营。当行业企业都乐观的时候,最应该谨慎当行业都悲观的时候,企业应积极把握战略性机遇。三是把握行业发展趋势,明确企业长远出路,然后坚定转型。
房企6大维度变革在即
2015年,行业将发生什么样的变化?房企又该如何应对?房企巨头已从组织与变革、利润与规模、产品与布局、营销与运营、传统与多元、服务与创新等六大维度入手,制定了应对策略。
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组织与变革:合伙人制度正流行
当推动行业的动力发生变迁时,必然会引发企业组织架构的变革。譬如,改革开放初期的低端制造时代,家族式管理能够一统天下;在工业制造时代,技术、资本是企业发展的主要动力,职业经理人制度成为主流范式到了信息互联网时代,知识创新成为关键,合伙人制度开始流行。房地产行业的演进也在遵循着这一规律。截至目前,行业内家族式管理已势微,职业经理人是主流,以万科、绿地为代表的龙头房企已经开始实行合伙人制度。随着行业转型加快,尤其是互联网化趋势加强,房企需要激发员工二次创业的激情,也是房企植入合伙人制度的重要原因。正如万科集团总裁郁亮所言,在实行合伙人制度后,企业管理层将会与投资者形成背靠背的信任,有助于企业长远发展。相信,在行业标杆万科的引领示范下,2015年会有更多房企推动组织架构变革。
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利润与规模:不再一味追求规模
相对于以往,2014年房地产行业已经发生深刻变化。在综合成本持续上行和房价下行调整的双重挤压下,行业利润率已十分接近全行业的平均水平——意味着行业从此回归“真正的实业领域”。在这样的背景下,2015年行业或将会出现一些“蝶变”:一是房企原来的粗放型开发模式越来越难以为继,而精细化管理越来越重要。成本管控、金融运作、互联网手段、服务创新将成为行业“新常态”下房企的核心竞争力。二是规模不再是房企的重点。今后评判行业企业的重要标准将不以单一规模为指标,利润、经营性现金流都将成为综合衡量健康运营的核心指标。就像万科,将销售回款作为真正的销售,让企业成长变得更加有效益。总而言之,规模即是利润的年代正在快速消逝,今后房企需要将主要精力放在做强利润上,然后让规模自然成长,会成为行业竞争的“主旋律”。
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产品与布局:抓住改善型和一二线
产品方面,品质楼盘和改善户型预计会畅销。业内人士认为,未来房价很大可能将平稳运行,但改善型产品售价预计会随着品质提高而继续走强。换句话讲,“买房就会涨”的时代已过去,房地产的投资属性已消褪,自住需求将成为主流。自住型的购房者会全面衡量区域内各个产品的性价比,那些差异化定位的高品质产品相信会更易打动消费者。同时,“930房贷新政”释放了改善型需求,未来对购房者的身份限制也有可能进一步放宽。今年改善需求将是市场争夺的焦点,为此业内专家建议房企上调改善产品的比例,并通过产品创新和品质提升来增加竞争力。
布局方面,楼市风险较低的城市将成为房企拓展的主力区。具体到哪个城市,房企应该综合该城市的库存水平及消化周期、人口吸纳力、经济支撑力来综合衡量进入的风险。克尔瑞的一份研究报告就认为,今年房企土地拓展可以聚焦在北上广深、大部分省会城市,以及东部沿海以及新型城镇化热点区域的三四线城市。剩下的三四线城市普遍风险较大,房企要谨慎进入。
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