万科武汉旧城改造遇拆迁难题 项目五年未动至今只拆一半

house.fjsen.com        2015-03-25 11:37:15       来源:人民网-房产频道 责任编辑:王海云        我来说两句
人民网房产 余燕明 摄

人民网武汉3月25日电(余燕明)万科在武汉江岸区核心城区的一个城中村改造项目“武汉鲩子湖村旧改项目”陷入停顿。

据人民网记者了解,万科在2010年7月份即已获得武汉鲩子湖村旧改项目,不过,在过去将近5年的时间里,因为遭遇拆迁的问题,该项目未能顺利推进,搁置至今。

“万科在2010年花费了十几个亿砸在这个城中村改造项目上,但是几年过去,完成拆迁的范围很小,项目基本上都没有动过。”一位熟悉武汉旧城改造项目的官方人士告诉人民网记者,“拆迁遇阻导致项目搁置,万科并不是唯一的个案,但这是武汉旧城改造面临的很有代表性的案例。”

根据万科在2010年公布的新增项目信息,万科在2010年获得武汉鲩子湖村旧改项目,该项目净占地面积约10.3万平方米,计容建筑面积达到54.3万平方米。万科在公告中指出,公司拥有鲩子湖村旧改项目的全部权益,预计项目综合改造成本约为20亿元。

人民网记者进一步获悉,万科在2010年以底价12.37亿元的代价拿下武汉市江岸区鲩子湖村P(2010)045号地块,折合楼面价仅为2278元/平方米。万科将项目案名命名为“万科?金域湖庭”,在某楼盘网站上显示的价格已经达到1.8万元/平方米,项目在去年11月份已经推出两个单元。

人民网房产 余燕明 摄

不过,人民网记者日前在走访万科武汉鲩子湖村旧改项目后发现,目前该项目至今仍未完成拆迁,部分拆迁完毕的区域也都是堆积着建筑垃圾,并无开建动工的迹象。记者目测估算,万科武汉鲩子湖村旧改项目未能完成拆迁的面积占到项目规模一半左右。

“这里还有很多的拆迁户不愿意搬离,因为这些拆迁户分散,所以项目也没有办法进行施工,即便完成拆迁的民房,也无法通过运输车运走建筑垃圾。”武汉鲩子湖村旧改项目拆迁办的一位工作人员向记者介绍,“主要是拆迁补偿的价格谈不拢。”

另据多位拆迁居民告诉记者,之前商议协调的拆迁补偿是楼宇三层以下的面积每平方米5500元,而三层以上的补偿标准为每平方米1500元。

“我们都不满意这样的拆迁补偿标准,你要知道万科卖这个商品房的价格已经达到了1.8万元/平方米,我们的拆迁补偿标准还不到3500元/平方米。”武汉鲩子湖村旧改项目的一位拆迁户向记者表示,“如果不重新给予合理的拆迁补偿标准,我们坚决不搬,开发商也休想动工。”

武汉鲩子湖村旧改项目被部分熟悉武汉房地产的市场人士评价为“最有开发价值的旧城改造”,因为项目所处的是江岸区城区的核心地带,升值潜力巨大。

“万科之所以在这个城中村项目上投入巨资,就是看好这个区域和项目,但是万科没有估计到的是旧改项目的棘手,因此项目停滞了数年之久,这对万科和项目公司都是巨大的空耗。”上述不愿具名的官方人士指出,“当时像鲩子湖村这样的旧改项目,很多开发商都在意,最后没有通过招拍挂就直接底价给了万科。而且当时万科获得这个旧改项目的土地并不是熟地或者净地,根本没有完成拆迁。这也是鲩子湖村旧改项目停滞的主要原因。”

根据万科在去年上半年发布的财报显示,武汉鲩子湖村旧改项目仍被计入万科的拟开发产品目录,万科所计划的预计开工时间是2014年12月,预计的竣工时间是在今年年底。不过与之前万科在获得该项目所公布的综合改造成本20亿元大幅增加的是,万科计划在该项目上的预计总投资接近60亿元,是原来综合改造成本的3倍左右。

“因为项目所处的是核心城区,所以对开发商而言,在众多竞争者里拿到这样的旧改项目就是首要的。不过,即使是万科这样的开发商也不会考虑获得项目以后的问题,比如拆迁,毕竟武汉这样的旧改项目政府在出让给开发商的时候,本身就不是净地或者熟地,所以前期工作非常关键。”这位官方人士评价万科武汉鲩子湖村旧改项目时称,“即便这个项目现在可以解决掉剩下的拆迁问题开始动工建设,但是项目搁置时间这么久,考虑进财务成本和前期投入,相信万科在这个项目上的利润率必然大打折扣。”

“另外一个有趣的细节是,万科武汉鲩子湖村旧改项目距离武汉市房管局仅有200米左右的距离,意味着万科在武汉房管局的眼皮子底下都从武汉的旧城改造项目中难以顺利推进。”上述官方人士意味深长,“其实应该反思的是目前武汉所进行的大规模的旧城改造,政府倒是都把土地卖出去了,但是对这些开发企业而言,拆迁成本高昂,利润微薄,今后又如何继续推进旧城改造呢?又应该采取怎样的旧改模式呢?还是那句话,万科在鲩子湖村旧改项目上遇到的难处,只是现在很多主城区进行旧城改造的一个缩影。”

 
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