迷茫的地产商:谁会从富豪榜上消失?
又到了一年一度的年报季,开发商们轮流在香港、上海、深圳等地与投资者见面,公布去年的业绩,同时公布今年的发展目标。从已经发布的年报中,我 们发现房企“贫富差距”正在加大。虽然有些企业仍在盈利,但增速已明显放缓。对他们来说,如何寻找新的增长点,变得尤为迫切而重要。而对于那些亏损的房企 来说,如何活下去,则事关生死存亡。
“到目前为止,没有听说谁做养老地产是成功的,但都在试,唯恐错过了机会。”景瑞控股(01862,HK)联席主席兼总裁闫浩告诉《每日经济新闻》记者,包括他在内大部分房企高管的困惑是,未来十年,房地产究竟走向何处?
在此前举行的景瑞地产业绩发布会上,闫浩透露,今年可能会和You+公寓合作,在上海宝山开发一个青年公寓项目,这一消息令在场媒体感到惊讶。 景瑞在上海地产圈的口碑,向来以稳健、务实、低调著称,今年却选择和You+公寓这样一个盈利模式敢于创新的公司合作,殊为罕见。
不仅仅是景瑞在尝试新领域。总部同样在上海,发展风格也与景瑞颇为相近的旭辉控股集团(00884,HK)在之前的业绩发布会上也透露,今年会 在房地产开发主业以外,探索大资管的商业模式,为企业和个人代管商业地产开发项目。在此之前,旭辉并没有大面积管理零售商业地产资产的经验。
看好市场却调低目标
在召开业绩发布会时,碧桂园、富力、旭辉、景瑞等多家房企都表示今年将会发展新的业务领域,只不过在对新业务的投入上,各家都表现得极为谨慎,既不贸然涉水过深,导致企业面临翻船的危险;又不能完全对新领域视而不见,错过转型的绝佳机会。
尽管房地产市场有回升的趋势,但各家房企在谈到今年业绩目标时都极为谨慎,不愿意像往年那样给出极高的增长目标。
以九龙仓集团(00004,HK)为例,2015年其在内地的销售目标是220亿元。虽然目标较去年业绩持平,但九龙仓董事局副主席吴天海表示,今年要实现目标不容易。
去年合同销售金额增长近四成的旭辉地产,对2015年定的目标是全年合同销售250亿元,较2014年增长约18%。
景瑞地产今年提出的目标是在去年的基础上增长接近10%,与去年增速持平。
远洋地产(03377,HK)董事局主席李明在2014年度业绩发布会上透露,公司2015年销售目标是较2014年的401亿元增长5%。朗诗绿色地产(00106,HK)甚至对今年的销售业绩没有明确的目标。
宝龙地产(01238,HK)是仅有的几家预计今年销售增幅在20%以上的房企之一。其今年的目标是130亿元,较去年增长22.1%。
令人诧异的是,这些房企对今年目标的谨慎,并不是因为对未来市场的悲观,相反,不少房企对今年的市场仍然看好。闫浩说,今年全国两会对房地产市场的政策有一个清晰的定调,从中可以看出,中央政府对房地产行业是支持的。
旭辉总裁林峰也持类似的看法,他认为,2015年市场将呈现一个缓慢回升的态势,2015年下半年比上半年要好过,2015年上半年比2014年下半年好过。
尽管如此,开发商今年提出的增长目标却依然谨慎,多数房企的增长目标都没有超过20%。
对此,一位业内人士这样解释:很多开发商觉得,今年的成交量有可能回升,但价格却很难上涨。这意味着销售业绩的增加,得靠卖出更多的房子才能实现。
但对开发商来说,要卖掉更多的房子,并不是件容易的事。不仅是因为房企面临的市场竞争日趋白热化,更是因为土地价格没有丝毫松动,开发商依然需要投入较高成本才能拿到满意的地块。
中小房企处境艰难
“今年很多企业会退出这个行业,不仅是一些小企业,小企业倒不着急,如果只有一个项目完全不用着急。我认为一些中等规模的企业,甚至一些区域型大企业,他们可能也要退出。今天退出还有钱可赚,或者说还能保住胜利果实,如果现在不退,未来也许连胜利果实都保不住。”
易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱的看法,基本反映了过去几年整个房地产行业的发展趋势。据他统计,2014年前10强房企所占的市场份额已经达到16.92%,20强达到22.78%,50强达到31.14%,100强达到37.75%。
丁祖昱预计,从2015年开始接下来的3年,这一数字还会继续上升,差不多上升到前10强达到25%左右,20强达到30%左右,50强达到40%左右,100强达到50%左右。
如此看来,未来房地产中小企业的处境将变得愈发艰难。“今天销售额50亿～80亿的企业压力最大,在银行的放贷名单中他们排不上号,开发贷拿不 到,发债又发不了。便宜的资金拿不到,导致融资成本迅速提高,好的地拿不到,老本也快吃完了。这时他们要面临抉择,是继续咬住牙拼,还是退出这个行业。即 使维持现状也很难。”丁祖昱说。
这是丁祖昱判断中小房企将大规模退出的依据。而对销售规模大的公司而言,局面同样不容乐观,很多房企虽然去年取得了不错的销售业绩,但回款却很糟糕,因为银行按揭贷款审批缓慢,加上限购等因素,房企在回款上遇到了不小的挑战。
另一方面,企业的成本却在不断上升。除了土地成本,融资成本、人工成本也在不断上涨。目前,一些技术熟练、专业能力强的建筑工人月薪已经达到 6000～8000元。“今年的竞争仍然非常激烈,房企和竞争对手之间是你死我活的关系。”丁祖昱说,很多大公司的住宅业务中有非常高比例的项目是不赚钱 的,真正赚钱的已经不多,这导致今年开发商格外注重成本,很多房企不再像过去那样“养闲人”,因此不少房企传出了裁员的风声。
转型或退出都不容易
一方面是竞争日趋激烈,另一方面是成本水涨船高,转型还是彻底退出房地产行业,成了很多房企面临的艰难选择。
然而,退出或转型并不容易。A股上市公司华丽家族(600503,SH)早在2010年就在另寻主业,并先后投资乙肝疫苗研发、金矿等诸多业 务,但截至目前,这些业务还没有获得像房地产主业一样的收益。去年公司定向增发,也是以房地产项目开发投资的名义才成功募集了一部分资金。
即使在房地产行业内转型的企业,成功者也不多。比如,此前盛高置地曾提出“2+X”的发展战略,在住宅产品线之外,还开发城市综合体和旅游地 产。但这一转型也没有获得成功,最后因为资金恶化被绿地集团收购,成为后者的附属公司。以物业销售为主的SOHO中国,在转型租赁持有之后,同样经历着规 模增长放慢、业绩下降的阵痛。
丁祖昱说,房地产行业再困难,压力再大都是相对的,是相对3年前、5年前的房地产行业,但和其他行业相比,房地产行业还是不错的。这些因素使房企无法下决心彻底转型。
而一些转型成功的企业,则让行业看到了在房地产以外的领域掘金的机会,最典型的例子非绿地莫属。从2007年开始,绿地坚持走超高层战略,随后海外投资房地产,去年又进军地铁业务,发展大消费、金融等新业务。产业协同的力量,让绿地获得了其他房企无法比拟的竞争优势。
在这一背景下,在小范围内试错,成为很多开发商的共同选择。闫浩说,对大多数开发商来说,那些拿出来“试错”的项目都只占到总盘子极小的比重,即使失败影响也不大。
而这些创新尝试成为整个房地产行业“第二次爆发”的核心原动力。目前,闫浩正打算前往德国考察工业4.0发展情况,计划把考察结果引用到国内的房地产业务。
“中国房地产工业化连2.0、3.0都没有完成,但德国已经实现了4.0。中国房地产工业化还有很大的发展机会。”闫浩说。
旭辉今年也打算实施100%精装房计划,全面发展房地产产品的成品化。而在去年,中南建设(000961,SZ)就已经在低调开展建筑机器人的研发和产品化。
困境中的房地产被倒逼出新活力,也许这才是行业第二次爆发的关键。未来富豪榜上的那些面孔,也将因为房地产行业的新一轮洗牌而发生变化,部分企业家成为榜单的新常客,部分则注定退出公众视线。
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房企马太效应:业绩“贫富分化”加剧
◎每经记者 区家彦 发自广州
日前,恒大地产(03333,HK)发布2014年业绩预告,预计全年净利润同比增长25%～35%,按照公司去年实现126.1亿元净利润计算,这意味着恒大的净利润上限将达到170.24亿元。
在行业增速放缓与利润持续下滑的双重压力下,房企业绩分化加剧,“贫富分化”进一步加大。其中,大型房企尽管利润增速出现放缓迹象,但市场占有率不断提高;小型房企利润下滑明显,且成为亏损的重灾区,这显示出在市场调整周期,强者恒强的马太效应。
多位房企高管向《每日经济新闻》记者表示,随着房地产行业集中度不断提升,未来3年内TOP50房企有望占据40%的市场份额,大量中小型房企将在市场上消失,只有部分具备独特产品路线,或者在二三线城市具备深耕能力的区域型房企存在发展空间。
上市房企利润率普降
《每日经济新闻》记者注意到,在千亿房企阵营里,已经发布年报的三家企业,尽管各家净利润均突破百亿元,但盈利增幅无一不现下滑势头。
其中,保利地产(600048,SH)实现净利润122亿元,13.52%的同比增幅创下上市以来的新低;碧桂园(02007,HK)净利润为 102.3亿元,但毛利率从2012年的31.2%下降至2014年的24.1%;恒大地产尽管盈利增速高于前两者,但公告显示,公司部分盈利受益于去年 投资股市所获得的已变现收益和未变现收益。
相对于这些龙头企业,中小型房企的日子就更不好过。中原地产研究中心的统计数据显示,截至目前,在沪深两市144家房地产企业中,已有73家发布了年报或者业绩预告,其中有14家房企业绩首次报亏,另外有21家房企业绩预减。
平安证券[微博]房地产分析师王琳向记者表示,2014年上市房企利润率呈现普跌势头,一方面是由于去年以来,房价下行而地价未降,去年下半年 起部分房企迫于市场压力掀起现房降价促销潮;另一方面,央行[微博]降息后融资成本未见显著下降,海外融资成本却在提高,大大挤压了房企的利润空间。
“以往,做十个项目十个都赚钱,如今也许只有五个赚钱、三个保本、两个亏本”,新城控股高级副总裁欧阳捷说,大公司碰到供求逆转的城市、项目还可以斩仓割肉,调换筹码,中小型房企由于布局集中,一旦区域市场发生变化,受到的冲击显然更大。
兰德咨询总裁宋延庆警告,鉴于房地产销售与结算有一定时间差,2014年年报更多是反映2013年前后的业绩状况,考虑到2014年有逾八成房企销售增幅下滑,加上以价换量导致利润下降,预计今年业绩将更加惨淡。
两类小房企有突围机会
欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,无论是大房企还是中小型房企都在为去库存而抢客户,至少在未来3年内,房地产市场仍会处于去库存的状态,行 业毛利率难有显著回升。未来随着中小型房企大量退出市场,大房企逐步掌控市场,行业集中度将达到一个相对高点时,企业毛利率才有望见底回升。
在欧阳捷看来,尽管超大型房企市场格局已定,但由于目前我国城镇化率仅50%多,考虑到我国有几千个城市,国内房地产市场很难出现垄断,这意味着TOP50房企仍然有很大的发展空间。
广州一家上市房企副总经理向记者表示,如果把TOP50房企进一步分类,TOP20为全国化布局房企,后30家为区域型房企。对后者而言,由于 在大多数城市区域板块布局并不均衡,有不少供求关系不错的板块大房企还没布局,或者布局的深度不够,区域型房企进入这样的市场深耕,只要把产品口碑做好, 深度挖掘客户需求,照样可以获得不错的发展机会。
在他看来,真正危险的是那些目前销售额仍不足100亿元的小型企业,由于银行贷款向百强房企加速倾斜,土地成本的不断提高加大了他们的拿地难 度,这类企业生存空间越来越小。“对于小房企而言,未来只有两类企业还拥有生存空间”,欧阳捷说,一类是产品具备差异性,比如朗诗的绿色地产,由于大房企 往往走的是大众化路线,这种“小而美”的企业往往能在特定的细分市场获得机会;另一类则是一些县级城市的地方性房企,由于主流房企要开拓这种市场面临很高 的管理成本,他们大多不愿意进入这种城市,这也给了这些地方性房企生存空间。
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