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房企马太效应:业绩“贫富分化”加剧
◎每经记者 区家彦 发自广州
日前,恒大地产(03333,HK)发布2014年业绩预告,预计全年净利润同比增长25%～35%,按照公司去年实现126.1亿元净利润计算,这意味着恒大的净利润上限将达到170.24亿元。
在行业增速放缓与利润持续下滑的双重压力下,房企业绩分化加剧,“贫富分化”进一步加大。其中,大型房企尽管利润增速出现放缓迹象,但市场占有率不断提高;小型房企利润下滑明显,且成为亏损的重灾区,这显示出在市场调整周期,强者恒强的马太效应。
多位房企高管向《每日经济新闻》记者表示,随着房地产行业集中度不断提升,未来3年内TOP50房企有望占据40%的市场份额,大量中小型房企将在市场上消失,只有部分具备独特产品路线,或者在二三线城市具备深耕能力的区域型房企存在发展空间。
上市房企利润率普降
《每日经济新闻》记者注意到,在千亿房企阵营里,已经发布年报的三家企业,尽管各家净利润均突破百亿元,但盈利增幅无一不现下滑势头。
其中,保利地产(600048,SH)实现净利润122亿元,13.52%的同比增幅创下上市以来的新低;碧桂园(02007,HK)净利润为 102.3亿元,但毛利率从2012年的31.2%下降至2014年的24.1%;恒大地产尽管盈利增速高于前两者,但公告显示,公司部分盈利受益于去年 投资股市所获得的已变现收益和未变现收益。
相对于这些龙头企业,中小型房企的日子就更不好过。中原地产研究中心的统计数据显示,截至目前,在沪深两市144家房地产企业中,已有73家发布了年报或者业绩预告,其中有14家房企业绩首次报亏,另外有21家房企业绩预减。
平安证券[微博]房地产分析师王琳向记者表示,2014年上市房企利润率呈现普跌势头,一方面是由于去年以来,房价下行而地价未降,去年下半年 起部分房企迫于市场压力掀起现房降价促销潮;另一方面,央行[微博]降息后融资成本未见显著下降,海外融资成本却在提高,大大挤压了房企的利润空间。
“以往,做十个项目十个都赚钱,如今也许只有五个赚钱、三个保本、两个亏本”,新城控股高级副总裁欧阳捷说,大公司碰到供求逆转的城市、项目还可以斩仓割肉,调换筹码,中小型房企由于布局集中,一旦区域市场发生变化,受到的冲击显然更大。
兰德咨询总裁宋延庆警告,鉴于房地产销售与结算有一定时间差,2014年年报更多是反映2013年前后的业绩状况,考虑到2014年有逾八成房企销售增幅下滑,加上以价换量导致利润下降,预计今年业绩将更加惨淡。
两类小房企有突围机会
欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,无论是大房企还是中小型房企都在为去库存而抢客户,至少在未来3年内,房地产市场仍会处于去库存的状态,行 业毛利率难有显著回升。未来随着中小型房企大量退出市场,大房企逐步掌控市场,行业集中度将达到一个相对高点时,企业毛利率才有望见底回升。
在欧阳捷看来,尽管超大型房企市场格局已定,但由于目前我国城镇化率仅50%多,考虑到我国有几千个城市,国内房地产市场很难出现垄断,这意味着TOP50房企仍然有很大的发展空间。
广州一家上市房企副总经理向记者表示,如果把TOP50房企进一步分类,TOP20为全国化布局房企,后30家为区域型房企。对后者而言,由于 在大多数城市区域板块布局并不均衡,有不少供求关系不错的板块大房企还没布局,或者布局的深度不够,区域型房企进入这样的市场深耕,只要把产品口碑做好, 深度挖掘客户需求,照样可以获得不错的发展机会。
在他看来,真正危险的是那些目前销售额仍不足100亿元的小型企业,由于银行贷款向百强房企加速倾斜,土地成本的不断提高加大了他们的拿地难 度,这类企业生存空间越来越小。“对于小房企而言,未来只有两类企业还拥有生存空间”,欧阳捷说,一类是产品具备差异性,比如朗诗的绿色地产,由于大房企 往往走的是大众化路线,这种“小而美”的企业往往能在特定的细分市场获得机会;另一类则是一些县级城市的地方性房企,由于主流房企要开拓这种市场面临很高 的管理成本,他们大多不愿意进入这种城市,这也给了这些地方性房企生存空间。
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