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中小房企处境艰难
“今年很多企业会退出这个行业,不仅是一些小企业,小企业倒不着急,如果只有一个项目完全不用着急。我认为一些中等规模的企业,甚至一些区域型大企业,他们可能也要退出。今天退出还有钱可赚,或者说还能保住胜利果实,如果现在不退,未来也许连胜利果实都保不住。”
易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱的看法,基本反映了过去几年整个房地产行业的发展趋势。据他统计,2014年前10强房企所占的市场份额已经达到16.92%,20强达到22.78%,50强达到31.14%,100强达到37.75%。
丁祖昱预计,从2015年开始接下来的3年,这一数字还会继续上升,差不多上升到前10强达到25%左右,20强达到30%左右,50强达到40%左右,100强达到50%左右。
如此看来,未来房地产中小企业的处境将变得愈发艰难。“今天销售额50亿～80亿的企业压力最大,在银行的放贷名单中他们排不上号,开发贷拿不 到,发债又发不了。便宜的资金拿不到,导致融资成本迅速提高,好的地拿不到,老本也快吃完了。这时他们要面临抉择,是继续咬住牙拼,还是退出这个行业。即 使维持现状也很难。”丁祖昱说。
这是丁祖昱判断中小房企将大规模退出的依据。而对销售规模大的公司而言,局面同样不容乐观,很多房企虽然去年取得了不错的销售业绩,但回款却很糟糕,因为银行按揭贷款审批缓慢,加上限购等因素,房企在回款上遇到了不小的挑战。
另一方面,企业的成本却在不断上升。除了土地成本,融资成本、人工成本也在不断上涨。目前,一些技术熟练、专业能力强的建筑工人月薪已经达到 6000～8000元。“今年的竞争仍然非常激烈,房企和竞争对手之间是你死我活的关系。”丁祖昱说,很多大公司的住宅业务中有非常高比例的项目是不赚钱 的,真正赚钱的已经不多,这导致今年开发商格外注重成本,很多房企不再像过去那样“养闲人”,因此不少房企传出了裁员的风声。
转型或退出都不容易
一方面是竞争日趋激烈,另一方面是成本水涨船高,转型还是彻底退出房地产行业,成了很多房企面临的艰难选择。
然而,退出或转型并不容易。A股上市公司华丽家族(600503,SH)早在2010年就在另寻主业,并先后投资乙肝疫苗研发、金矿等诸多业 务,但截至目前,这些业务还没有获得像房地产主业一样的收益。去年公司定向增发,也是以房地产项目开发投资的名义才成功募集了一部分资金。
即使在房地产行业内转型的企业,成功者也不多。比如,此前盛高置地曾提出“2+X”的发展战略,在住宅产品线之外,还开发城市综合体和旅游地 产。但这一转型也没有获得成功,最后因为资金恶化被绿地集团收购,成为后者的附属公司。以物业销售为主的SOHO中国,在转型租赁持有之后,同样经历着规 模增长放慢、业绩下降的阵痛。
丁祖昱说,房地产行业再困难,压力再大都是相对的,是相对3年前、5年前的房地产行业,但和其他行业相比,房地产行业还是不错的。这些因素使房企无法下决心彻底转型。
而一些转型成功的企业,则让行业看到了在房地产以外的领域掘金的机会,最典型的例子非绿地莫属。从2007年开始,绿地坚持走超高层战略,随后海外投资房地产,去年又进军地铁业务,发展大消费、金融等新业务。产业协同的力量,让绿地获得了其他房企无法比拟的竞争优势。
在这一背景下,在小范围内试错,成为很多开发商的共同选择。闫浩说,对大多数开发商来说,那些拿出来“试错”的项目都只占到总盘子极小的比重,即使失败影响也不大。
而这些创新尝试成为整个房地产行业“第二次爆发”的核心原动力。目前,闫浩正打算前往德国考察工业4.0发展情况,计划把考察结果引用到国内的房地产业务。
“中国房地产工业化连2.0、3.0都没有完成,但德国已经实现了4.0。中国房地产工业化还有很大的发展机会。”闫浩说。
旭辉今年也打算实施100%精装房计划,全面发展房地产产品的成品化。而在去年,中南建设(000961,SZ)就已经在低调开展建筑机器人的研发和产品化。
困境中的房地产被倒逼出新活力,也许这才是行业第二次爆发的关键。未来富豪榜上的那些面孔,也将因为房地产行业的新一轮洗牌而发生变化,部分企业家成为榜单的新常客,部分则注定退出公众视线。
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