截至3月16日，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计42家上市房企公布了2014年年报，其中，19家房企归属母公司股东的净利润下滑，占比接近五成，这在一定程度上折射出房地产行业整体利润率下行的现象。
事实上，2014年年初，在房企没有心理准备的情况下，以杭州为首的二、三线城市房价急转直下，随后一线城市也被降价潮席卷，全年房地产市场持续下行。鉴于此，在供大于求、天量库存的重压之下，上市房企迫于资金压力和业绩要求，均采取“以价换量”的销售策略，但土地、资金成本仍居高不下，因此不少房企利润遭到侵蚀。
近五成房企净利润下滑
《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据计算获悉，上述42家上市房企2014年营业收入总计为2890.8亿元，2013年为2438.14亿元，同比增长18.57%。不过，从净利润情况来看，上述42家房企归属母公司股东的净利润总计为324.98亿元，同比增长仅为5%。其中，19家企业净利润下滑，占比接近五成。
记者对比发现，即使是千亿元级的保利地产，2014年的净利润同比增长率也仅为13.36%，与2013年27.36%的同比增长率水平相比，下降了14个百分点；招商地产2014年净利润同比增长率为1.75%，2013年则为26.64%，增长速度下降了24.89个百分点。
对此，上海某房地产研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示，从目前公布2014年年报的房企业绩来看，分化比较明显，即使是大型房企净利润增速水平也在快速下滑，中小企业更是直接进入净利润下滑通道。
严跃进认为，这与企业项目布局和业务结构不无关系。其中，部分房企并非专业型的房地产公司，有多元化产业做支撑，所以在2014年房地产市场相对不景气的情况下，营业收入同比上升。但部分房企的地产项目布局相对集中、且该区域楼市持续大幅降温，其营业收入和净利润情况皆不理想。此外，从房地产行业整体情况来看，上市房企的盈利能力普遍下滑。
值得一提的是，在上述42家公布2014年年报的上市房企中，有2家为亏损，分别为同达创业和新潮实业，其净利润同比下滑幅度为110%和211.75%。同时，在杭州房地产界近10年来稳坐第二把交椅的滨江集团，2014年净利润同比下滑幅度超过了41.23%。2014年，滨江集团整体实现了157亿元的销售额，杭州地产界老二的位置也被万科超越，降至第三。
对此，有业内人士向本报记者直言，2014年杭州市场房价降幅较大，开发商为了加快库存消化速度，加大营销成本投入、采取“以价换量”等经营策略，对净利润指标造成一定影响。
盈利能力受挫
《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据计算获悉，上述42家上市房企近三年来归属母公司股东的净利润总额一直处于上升趋势，但增长速度迅速放缓。
2014年，上述42家上市公司净利润为324.98亿元，2013年为307.84亿元，2012年为246.64亿元，同比增长比率分别为5%、24.81%以及16.7%。显然，这意味着房地产企业的盈利能力去年大福下滑。
事实上，净利润下降或者亏损的企业其业绩变动的原因基本都与今年房地产行业颓势有关，销售价格下行，毛利率减少，销售不力导致项目存货增加，进而加重企业资金压力，进一步侵蚀净利润额度。
有业内人士称，一边是难以消化的库存，一边是完不成的销售目标，不少房企在这两条重要指标上的走势方向是反的，这无疑将加重房企面临的风险。鉴于此，中小房企受制于现金周转和布局过于集中等多种因素而无法与大型房企相抗衡，甚至将面临被并购消失的命运。
“下重注投资高端周转慢的项目，前期激进拿地，导致成本较高的企业，盲目扩张多元化的企业，难以获得融资的企业都将面临资金断裂，甚至破产的风险。”某业内人士直言，如果这些企业无法抓住今年的政策刺激利好窗口期，日子并不见得会好过。
“都说今年日子比去年好，但事实上我是比较焦虑的。”操盘北京某高端项目的销售总监向本报记者透露，“我们已经感受到了寻找客户的压力，以往是客户追着楼盘签约，现在是我们拿着合同追着客户去签约，过去依靠土地溢价赚取利润的优势已经没有了”。
不过，严跃进表示，随着2014年下半年限购政策的逐渐放开，房企的经营压力会得到一定释放，预计2015年房企的投资力度将加大。
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