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“北京人”的纽约烦恼
在悉尼成为热门新型市场的同时,中国企业和个人对美国房地产的投资热情仍然高涨。早前一份来自美国房协NAR的报告显示,2013年4月至2014年3月的一个财年,国际买家在美国购房的金额为922亿美元,同比增长了35%。其中,中国人在美国购房金额约220亿美元,占国际买家购房总金额的24%,比上年增长5%,继续排名第一。这意味着,在美国,国际买家贡献的购房金额中,有近1/4、超过千亿元人民币是中国人贡献的。
在刚刚过去的2014年,伦敦房地产市场因共吸引了40亿美元的中国投资,再次荣登全球城市榜首。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥也各获得了5亿~15亿美元的中国投资。
该报告还称,美国房地产市场的中国买家,有近76%是现金购房,且青睐豪宅,房屋类型中独栋别墅占70%,其他分别是连排别墅、公寓和商业地产。他们也较少用来自住,用于自住的购买者仅占39%。
中国买家的兴趣,以及全球化的前景,似乎给了中国房企莫大的信心。2013年2月,万科与铁狮门宣布成立合资公司,分别持股70%和30%,共同开发美国旧金山富升街201地块的高层豪华住宅公寓项目。随后,绿地也以10亿美元投向热门城市洛杉矶。2014年,万达也宣布以9亿美元投资芝加哥,建设五星级酒店及公寓项目。绿地方面一个多月前提供的消息称,美国纽约当地时间2014年12月15日,绿地美国公司与ForestCityRatnerCompanies(森林城集团纽约公司)合作投资开发的纽约布鲁克林太平洋公园项目正式开工。该项目位于布鲁克林正中心,紧邻巴克莱球场以及布鲁克林最大的购物中心,计划总投资超50亿美元,是纽约30年来最大规模房地产综合体项目之一,同时也是中国房企迄今为止在美最大的一笔投资。
龙头房企们进入纽约的门的同时,有一些人已经遭遇了意料之外的尴尬。去年7月,在一个海外投资论坛的闭门讨论上,万通控股董事长冯仑感慨道:“所有去海外投资的人,都面临着刚从乡下到城里的生活体验。”谈到自己在纽约的十年投资体验,他自嘲说是“乡下人进城”,对纽约的印象就有三:第一是贵,第二是矫情,第三是标准高。
早在2006年6月,在“9·11”中沦为废墟的世贸中心7号楼重建竣工后正式对外开放。彼时,万通租下世贸中心7号楼顶部48至52层,五层楼共约20万平方英尺,计划兴建一个集商务与文化交流于一体的“中国中心”。后来几经辗转,万通最终在2010年3月与世贸中心签订合约,租下1号楼的64层到69层,建筑面积约2万平方米,租期20年,名字正式定为“中国中心”。
虽然有着打造华尔街高端俱乐部的愿望,但律师出门后堵在路上的时间也算钱,施工工人需要有喝咖啡的时间,这让12年中飞了60多次纽约的冯仑感叹,在美国投资“事儿很多”。
境外房地产开发多数为轻资产运营,很多环节是外包,因此往往有大量合同关系。在协纵国际集团创始合伙人黄立冲看来,对于国际经验匮乏的中国房地产企业而言,能否自如地解决海外投资涉及的复杂的政治、汇率、人才等难题,其实还未可知。
中伦律师事务所创始合伙人张学兵曾对本报记者举例说,纽约对特定的开发区域会有税收优惠、激励政策,这些政策优惠,需要找合适的专家团队、合适的合作伙伴,才能掌握。
“美国有房产税,持有费用在1.5%到3%之间,并且每年都要交,不像国内零成本持有。西方国家比较偏向于承租户法律保护,房东不像国内那么强势,这都是在美国买房时需要注意的。”一位资深房地产私募负责人对本报记者表示,对于房企而言,投资美国要注意的系统性风险,包括市场、利率、汇率、政策风险,防范这些风险需要对美国整个市场动态进行随时监控,做好这些工作,并非朝夕之事。
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