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多地回购商品房当保障房
福州政府此次回购商品房举动早有先兆。
在福州出台指导意见的4天前，住房和城乡建设部(以下称住建部)部长陈政高在全国棚户区改造经验交流会上表示，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要，住建部要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。
更早之前，2014年8月8日，福建省就规定各市、县政府可采取政府收储方式，积极稳妥收储商品住房作为保障性住房。
据业内人士介绍，政府回购适当面积普通商品房实现就近安置或者就地安置，成为完成保障房建设的一种手段。目前，湖南、成都、芜湖、嘉兴等省市在棚改中探索实施政府回购商品房的方式。
2014年8月，湖南省明确规定各地政府和企事业单位以及经济园区可购置适当面积的普通商品房，用于公租房和棚户区改造安置房。
安徽省芜湖在政府回购商品房一事上启动得更早。
数据显示，截至2014年11月芜湖已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。
中国房地产研究会副会长胡志刚对法治周末记者指出，目前，一方面商品房的库存压力大，房地产市场急需消化库存，而另一方面各地政府每年有建设保障房的压力。另外，许多商品房和安置房由于没有达到购房者的需求而被空置，形成资源浪费。
“根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%)；而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，若按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房，形成近100多万套商品房的需求。这有利于缓解楼市库存压力，但是与巨大库存相比仍然是杯水车薪。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受法治周末记者采访时表示。
“现在通过出售给政府的方式有利于消化库存和减少建设安置房的需求，提高资源使用效率。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成向法治周末记者指出。
对此，陕西省社会科学院委员会副主任张宝道表示赞同。“政府通过回购商品房，促进保障房发展，解决低收入群体住房问题，起到稳定房地产市场和整体经济发展的作用，是一项一箭双雕的措施。”
政府回购商品房被指无法律依据
然而，政府回购商品房行动推进的同时，业内一直存在对这一行为的质疑声。
“商品房充当保障房之后，其回购价格如何确定？钱从什么地方来，是地方财政？还是中央拨款？如果是使用纳税人的钱去回购商品房，后卖给享受保障房的人群，是不是又重回福利分房的计划时代？如何保证其公平、公正？”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫说。
北京市盈科律师事务所高级合伙人李季先告诉法治周末记者：“目前各地政府回购商品房的行为没有明确的法律依据，从法理上来讲，一旦动用财政资金，都需要有法律依据。”
对此，韩长吉表示赞同。“该政策确实存在争议，存在权利寻租的空间，如今开发商建设的商品房存量较大，政府如何购买、购买谁的，以怎样的价格购买都存在不确定性，存在可以协商的空间。”
“政府回购商品房、安置房的行为至少应该有一个公开招投标的过程，比如说政府收购多少套商品房和安置房，收购多少面积，位置的选定，这样会更加公开透明。”胡志刚对法治周末记者说。
而张宝道则对法治周末记者说：“中央已有支持建设保障房的政策精神，地方出台落地政策是顺理成章的事情。”
今年1月6日，住建部下发《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商售转租、地方回购商品房。
“如果政府在回购商品房时，开发商和手中握有多套房屋的业主都是自愿把房屋卖给政府的话，同时交易价格也是相互协商的情况，那从法律角度来看没有问题。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波对法治周末记者指出。
“现在需要担心的是这个过程中怎么去防止暗箱操作，因为回购商品房从某种程度上来看是政府采购行为，这是地方政府引入该项政策时，需要考虑的问题。”楼建波说。
尹伯成对法治周末记者表示，尽管目前法律依据暂时没有看到，但是政府应该拥有该项权利，福州出台的指导意见要求委托一家国有企业来完成这件事情，因此总体来讲还是政府出面，市场运作的事情，这是可行的，现在各地出台回购商品房的文件符合当下时局的需要。
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