财经作家吴晓波纵论一线城市经济未来
2015年1月15日，《深圳特区报》和深圳新世界集团联合主办的“预见2015，遇见新世界”——著名财经作家吴晓波纵论一线城市经济发展主题演讲活动在四季山水现场举办。作为中国目前人气指数最高的财经作家，吴晓波的演讲吸引了金融、地产、医疗、教育等各行业数百人来参加。演讲中，吴晓波认为，中国经济未来将会是在四个领域——新视野、新消费、新金融、新城镇化中，通过信息化互联网时代的冲击，以及圈层经济的出现，而发生的变化。他表示，要“把世界交给90后”。
论坛上，吴晓波表示，未来十年对于房地产行业而言，二、三线城市房地产的投资价值将会越来越弱，而北上广深这类一线城市房地产的投资价值会更加凸显。他大胆预言“未来5年内，深圳等一线城市房价下跌的可能性几乎是零”。
本次论坛，主办单位《深圳特区报》的代表介绍，吴晓波是杰出的财经作家，有着经营公司管理团队的实际体会，其可贵之处在于深入一线企业做具体深入调研后，以生动形象的表达，对财经问题发表独到的看法，给予人们一个新的视角来看待社会财经的现象及内在缘由。
精彩观点
吴晓波现场问答集锦
◎“对北上广深一线城市而言，不动产是最保险的投资”
在过去的十年年里，购房首付是20%，这是5倍的杠杆率，中国房地产价格上涨了6倍左右(深圳可能更高点)，不动产价格的上涨和货币的泡沫形成对应状态，未来十年，我们的货币有可能再增加六倍吗?鉴于中国目前货币总量超过美国，而经济总量是美国的一半，因此，对北上广深一线城市而言，不动产投资乃是最保险的投资。未来5年里，深圳房价下跌的可能性几乎是零。
◎“中上收入群体理财的重要性”
对于中高收入群的个体来说，投资的核心是获益率应该保持在每年8%以上，至于是投资不动产还是基金、股票、信托产品等，那就是资产配置的问题了，关键的是要重视理财。
◎“产品”和“粉丝”是互联网时代下企业的两张底牌
在电商的冲击下，房地产的营销模式势必会发生变化，对房企而言，要把握好两个关键点——产品和粉丝。房子好不好，有没有办法让消费者成为你的粉丝?这都是关键的问题。因为这将会带来重复消费，可以说未来的经济将会是“粉丝经济”。
◎“据统计，大学毕业3年内创业成功率只有4%”
首先，反对在校学生辍学创业。本科四年是人生价值观、专业技能的形成最重要的四年。我赞成在校学生在一定程度上参与实践，以某种形式体验创业，但是不赞成辍学创业。据统计，大学毕业头三年里，创业失败率是96%，一百个人里只有4个是成功的，其余都是“炮灰”。另外，并不是所有的人都适合创业，企业家是特殊材料造就的。如果当今社会每个人都去创业，那么社会的多样性何在?我们需要各种有才华的人在不同行业为社会服务，如果每个人都拼命喊着赚钱，那将是非常粗鄙的事情。当一个大学生毕业时站在校门口，他应该问自己两个问题：我是不是一个拥有专业知识的人?我是不是找到了自己喜欢的工作?赚钱只是一个结果。
“2014年，全国楼市表现出的是一片萧条。但没有想到，刚刚过去的2014年西安商品房销量竟然超过2013年，再度创出历史新高。”一位房地产圈内人士如此感叹。
华商报记者昨日从一位参与西安市房管局数据统计的权威人士处了解到，去年西安市商品房销量维持在1500万平方米左右，与2013年相比增长7%左右，价格出现小幅回落。
来自专业房产机构的数据显示，去年，西安市商品房销量创下新高，但房价却下跌424元/㎡，库存消化周期增至31个月。商业成交则创下4年来新低，市场风险进一步增加。
销量：销量创新高背后有三成不是去年所售
易道顾问机构数据显示，2014年，西安商品房总成交面积为1480万㎡，同比2013年增长2.7%;商品住宅成交1290万㎡，同比增长4.7%。对比历年销量，创下新高。来自美城机构的数据显示，2014年西安商品房成交面积为1405.32万㎡。
单从“成绩单”看，西安楼市依然保持年销售1500万㎡水准。华商报记者咨询了西安市的近10家开发商，他们也对这一数字表示认可，认为基本上反映了去年楼市表现。但不少开发商也在抱怨“市场冷淡，房子难卖。”据易道顾问机构分析，从去年二季度开始，西安市场进入一个下行阶段。购买需求疲软，售楼部上客量明显下滑。统计发现，不少项目在推出房源后，成交转换率仅维持在30%，业绩较好的也不超过70%，开盘售罄的景象已很难重现。
“1500万㎡销量，约有1/3，即500万㎡左右，是近两年积攒的已销售但未备案数据。”中华土地房屋开发有限公司营销总监冯越指出，去年的实际成交，比2013年并没有明显增量。为什么会出现集中备案情形?易道认为，与9月限购取消有一定关系。限购取消后，交易环节变得顺畅，促使一些已经成交、受限未签约的客户备案落定。
房价：西安房价连降六个月 去年房价跌了424元/㎡
成交量创下新高，房价却一夜回到4年前。易道顾问机构数据显示，2014年西安商品房成交均价为7152元/㎡，相比2013年的7576元/ ，等于一平方米跌了424元;商品住宅的年度成交均价为6490元/㎡，同比跌幅5.8%。
“降价促销集中在去年下半年。”雅狐企划总经理冯奔说，不少楼盘的降幅在3%-5%左右，更有甚者降幅超过10%。国家统计局的官方数据，也印证了去年7月份以来的降价潮。经过6个月的连续下跌，西安商品住宅均价已基本回到2011年水平。
开发商不再避讳“降价”话题。浐灞某房企负责人表示，作为外资控股，他们直接降价的难度大，只好在毛坯价基础上加送精装，达到促销目的。华商报记者还对比了浐河一千亩大盘去年1月和12月的报价变化，从6300元/㎡到5500元/㎡，降幅接近千元一平方米。
美城机构总经理汪魏分析，去年下半年房价连降，是2008年以来西安首次出现。以价换量成为开发商的选择，不管是万科、中海这些标杆房企，还是西安本地房企，都纷纷低价开盘争抢客户。目前来看，这种连续降价的态势已有所趋缓。
库存：需两年半才能卖完“卖存货”将成今年主流
截至去年6月底，西安商品房存量达3019.5万㎡，按当时测算，消化周期为27个月。全年结束，供大于求进一步加剧。目前，西安可售商品房存量已达3818万㎡，如果按去年商品房销售123万㎡/月测算，消化周期增至31个月。其中，住宅库存消化需21个月。
据悉，2010-2013年，开发商集中拿地导致供应惯性增长，但销售却面临停涨。虽然去年限购政策两次松绑，却并未扭转供需关系，西安楼市的存货持续高筑。
分区域来看，城东、高新和曲江更需警惕。因为土地放量、地价相对不高，许多房企驻足浐灞，但城市基础设施的落后，导致区域价值并未得到消费者认可，浐灞楼市深陷价格战。高新情形与之类似，供大于求，表现在南三环外的高新新区。曲江二期，则是由于开发商过分高估了曲江一期影响力，项目扎堆所致。在基础设施建设缓慢、产业导入不明的前提下，缺乏客群支撑仍是曲江二期的难题。
李宇兵分析，“面对高企的库存，开发商开发新楼盘的速度将下降，今年市场的主流将是‘卖存货’”。
商铺：“赚钱效应”减弱商业销售创四年来新低
如果说，近两年受住宅市场“拖累”，商品房市场疲软已司空见惯的话，商业市场的迅速下滑，会让人觉得有些突然。
数据显示，2014年西安商业成交面积94.3万㎡，比2013年下跌29.9%，创下了4年来的新低，投资客信心严重不足。截至年末，西安市商业存量面积703万㎡，不考虑大量商业自持的情况下，按近一年平均消化水平计，去库存周期超过80个月。
“去年超八成商业项目销售都不好。”陕西经典派商业运营管理有限公司董事长朱林指出，商业项目同质化严重，“高库存、消化难、运营难”问题凸显，再加上电商冲击，西安商业市场面临严峻挑战。
受电商冲击和供应过大影响，商铺投资的“赚钱效应”大为减弱。采访中，一位曾多次购买商铺的企业主表示，他去年只投资了一间写字楼。至于实体商业，现在受电商冲击太大，商铺租金回报迟迟不见涨，盲目入手已不可能“坐等收钱”。
不少新项目面临招商难、出租率低的窘境。易道分析，去年新开业的太奥广场、汉神购物广场和金地广场等，截至年底的平均出租率不过30%-40%，不少商业项目在新开业1个月内客流相对充足，但过后客流量均有不同程度的下滑。
代理机构：原来抢着要代理 去年主动砍掉一半项目
2014年，受市场低迷、渠道冲击等多重因素的影响，代理机构的生存压力逐渐加大。前几年，不管是什么项目，地产代理机构是抢着要。据华商报记者了解，2014年上半年，在整个楼市不景气状况下，美城机构等代理公司纷纷“甩掉”利润低的项目，却难以避免全行业亏损的状态;下半年，随着全国政策形势好转，西安各个开发商加大了“以价换量”力度，在这种情况下，这些机构的业绩才算有了较大提升。而全年统计下来，利润基本与上年持平，略有盈余。
“2014年是西安房地产市场最为艰难的一年，对代理机构而言更是如此”，美城机构总经理汪巍坦言，去年上半年，该机构砍掉了一半以上代理项目，集中“优势兵力”做好重点项目，才算“稳住局势”。而西安创典全程机构总经理徐正茂表示，该公司相比2013年代理项目增加了50%，但是单盘平均销量、人均产出等明显下降，因此利润率也跟着下降。尽管全年利润额微增，但市场带来的压力依旧很大。
“代理行业的洗牌还会加速”，徐正茂认为，2015年，西安市场去库存压力依然巨大，那些能促成客户成交、转化能力强效率高的代理公司的价值会更凸显，反之则前景更暗淡。实习记者刘晓花
售楼小姐：同行纷纷打算跳槽 有售楼员却年赚七八万
“春江水暖鸭先知”，作为活跃在房地产销售一线的置业顾问，自然对市场好坏、房价涨跌有着最切身的体会。
2013年，售楼小姐王萱(化名)跟随团队来到太奥广场项目。2014年上半年楼市持续低迷，很多项目销售不景气，王萱的薪水也少得可怜，周围一些同行纷纷有了跳槽的打算，也劝她快点转行。但王萱却认为，“很多像我这样的年轻人都在奋斗买房，房子还有很大的需求呢!”她坚信楼市肯定会有转机。
经过半年多的“积极备战”，该项目在去年4月份终于集中发力，售楼部人气开始上升，销量也逐渐回暖。王萱前期所做的大量功课也有了直接的成效，她的业绩持续上升。“从三、四月份开始，前来看房的人越来越多了，在集中推盘期，每天会接待几十组客户，有时候连喝水吃饭的时间都没有。”王萱笑着说，但累得很值得，收入也随之水涨船高，四月份的提成达到1万多，全年下来也有七八万。
2014年底，王萱已经顺利成为主管，并成了行业中的销售精英。尽管休假比较少，但她觉得很充实，“置业顾问这个行业更新速度很快，要么尽快提高自己成为精英，要么只能寻求转行。”王萱表示，2014年尽管是地产行业的“寒冬”，但是只要努力，还是会有成绩。
购房者说：买房没有值不值就看家庭需要什么
2014年，尽管房地产行业异常艰难，但全市十几万套的销售业绩，却离不开幕后最忠实的粉丝——成千上万的购房者。作为房地产销售中最终且最重要的一环，去年果断出手的这一群体，买了之后有何感想?还在观望的人群有没有出手计划呢?
“我买这套房子，看上的是小区自带优质幼儿园和小学。”在西安市南三环某小区刚买房的王文英女士告诉华商报记者，现在住的小区没有幼儿园，周边小区的幼儿园打听了一下要么进不去，要么质量不好，为了能让孩子接受更好的教育，他们夫妻俩决定效仿“孟母三迁”。“买房没有值不值得、后不后悔这么一说，就看当时家庭需要什么，总不能等着房价下跌而耽搁孩子接受好的教育吧!”
2014年，在一家研究院工作的陈先生一直在关注单位附近几家楼盘的价格。下半年在公积金贷款利息下调之后，他几乎就要出手了，但听身边朋友议论2015年二季度西安房价会达到历史最低，于是他还在观望，想看看房价还会不会下降。2015年了，尽管数据显示房价在降，但他最心仪的两个楼盘的优惠却取消了。“既然已经错过了，那就再等一两个月看看吧，如果那时候有优惠，就不会再犹豫了。”
业内观点：2015房价将趋稳成交量有望继续攀升
迫于高库存压力，业内分析，至少在今年上半年，大多楼盘仍会继续“以价换量”。但去年新开工项目为1068个，同比2013年下滑了近18%，这意味着今年新增房源将会减少，预计到下半年后，供应压力将得到缓和。
美城机构总经理汪魏：结合去年的情况来看2015年的市场，西安商品房销量有望再创新高。因为当房价趋于稳定之后，原来的观望者将会开始出手。在西安打造国际化大城市的背景之下，外来人口的继续流入将成最大推手。从价格来看，也将趋稳，甚至会有小幅的上涨。
雅狐企划总经理冯奔：楼市结构将趋于“分化、调整、融合”。特别是今年3月将出台的不动产登记条例以及后续房产税等政策的陆续落地，留给投资客的空间将越来越小。在这样的竞争环境中，不同类型的房源需要更精准的挖掘客户需求，改善类产品突出附加值、品质;普通刚需产品则要考虑客户对价格的抗性。
李宇兵：西安房价经过连续半年的小幅回落之后，有望在今年企稳。从成交量来看，个人判断，在刚需的推动之下，还会再创历史新高。刚性需求会略有减弱，改善型产品的销售相比去年会出现小幅上升。 | 
