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金融化或为出路
一家是以住宅为基石的龙头企业，另一家则以商业地产组建起庞大帝国，万科与万达的转型之路有相似之处，轻资产、金融化是这两家千亿巨头不约而同尝试的方向。
丁长峰此前曾表示，万科一直走金融化之路，在相继涉足商业、养老以及旅游等领域后，万科已积累了相对可观的经营性物业。据丁长峰透露，万科在上述物业领域已经沉淀了200多亿元的资金，到了需要整合的节点。
丁长峰说，近期在香港出差时会见了6家投行，目的就是想搞明白如果未来万科商业地产金融化或者上市，从现在开始投行对万科有什么要求，万科要怎么做。
“重资产的回报率是没法解决的，万科需要打通国际资本才可以在商业地产上找到未来发展的道路。”丁长峰透露，万科初步计划在一季度末宣布成立一家独立的商业地产公司，在6月底完成25个商业中心的资产处理，今年还将提出目标，建立一个统一的万科商业地产品牌，建立一套统一的工作标准和系统，打造全国性的商业地产团队，而不是原先分散在各个城市公司的零散队伍。
对房企商业运营来说，“金融小伙伴”似乎越发重要。盛富资本与协纵国际总裁黄立冲对此表示，经过近十年的高速发展，一些龙头房企的规模已经很大，在这样的基数下要想持续发展，单靠房地产市场显然困难，未来“跨界”发展不可避免。房地产作为类金融行业，房地产企业向金融行业渗透是相对安全并合理的做法。
根据万达集团关于轻资产转型披露的消息，万达目前已经和4家机构签订240亿元26个万达广场的投资协议，还在跟海内外多家投行、保险及基金洽谈。根据王健林的要求，2015年万达将确保签订63个轻资产万达广场投资合同，也就是说将在2016年开业的23家、2017年开业的40家轻资产万达广场合同签完，2015年内收现金300亿元。目标是3年内将租金占净利润的比重提升超过50%，而且以后还要逐年提升。
苏鑫对此表示，商业地产作为最“沉重”的资产类别，开发商和投资人都有非常强的创新冲动，然而到目前为止尚未真正形成成熟的投资产品和投资生态系统。金融创新和互联网金融的发展为上述问题的解决提供了可能性。
“实际上，从国外的发展历史来看，以商业地产作为基础资产的REITs已经是一种非常成熟的金融产品，其以租金回报和收益分红为核心，是介于传统的普通股股票投资和债权类投资之间的一种非常重要的稳健型投资品种。”苏鑫表示，国内房地产类的投资品种主要包含两大类：纯股权投资 （以股票投资和PE类投资为代表）和纯债权投资（以理财和信托等为代表）。
“未来商业物业投资的两个能力决定了谁将成为最大赢家，一是资产运营管理能力，二是金融创新能力。”苏鑫如是说。 每经记者 尚希 发自北京
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