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部分中小开发商项目情况严峻/
上犹县的房地产市场是否真的非常健康，经营非常良好呢？《每日经济新闻》记者通过在当地的实地调查采访发现，当地房地产市场部分项目确实面临巨大的资金压力以及滞销的现状，经营很不乐观。
“上犹县的房地产开发商大部分是本地企业，鲜有外来企业，并且以中小型开发商为主。”文兴路上某房地产企业的负责人告诉记者，除了曾长发的房地产公司破产之外，还有一些楼盘项目情况也很严峻，“甚至有些楼盘的老板都扛不住了，比如说天麓广场，就已经转手给他人了。”
天麓广场位于上犹县新二中附近，是一个融商业、住宅于一体的综合体项目。上述房地产负责人向记者介绍，天麓广场是一位姓罗的开发商负责的项目，目前其因为资金链跟不上，已经无法再继续下去，将股权转让给了别人。
记者在天麓广场现场看到，其沿街的商业店面大部分已经销售出去了，有各式的业态都在正常营业，内部的商业部分则是大门紧锁，尚无经营户营业。
天麓广场销售中心只有两位销售人员，其中一位销售人员对记者表示，之前的销售情况她们并不清楚，目前在售的只有商铺，并且余下的商铺也处于暂停状态，“原来是罗总在负责这个项目，现在是李总接手了，我们都是李总手下的人，刚刚来到这个项目。”
在天麓广场的项目部，也只有两个人在看守现场。一位看守人告诉记者，由于正处于交接的过程，所以项目已经全部停了下来，“我们也联系不上老板，老板处于什么状态，我们也不太清楚。”
据一位知情人介绍，天麓广场原开发商是上犹本地人，实力并不雄厚，天麓广场大部分已经竣工，但在最后关头资金链跟不上了，被迫转手，“目前接手的李老板也是上犹本地人，之前也在开发房地产，但是规模都不大。”
“目前上犹县的房地产开发商以中小型为主，甚至有些是几个人合伙，拿下一块地皮，然后就开发起房地产了。”廖家伟告诉记者，除了极个别楼盘能超过十万平方米以上，大部分楼盘的规模都是从几千平方米到几万平方米。
事实上，不仅仅是在县城，进驻赣州市的大型开发商也并不多，上百家房地产开发商，也以本地中小型开发商为主。
此外，记者采访了解到，目前赣州不论是大型地产商还是中小型房地产，都面临着巨大的库存压力。一位来自浙江的房地产商告诉记者，目前赣州市的存量房达到了1000万平方米，去库存压力巨大。“兴国、瑞金等赣州市下面一些县市，库存都达到了100多万平方米，按照年销售20多万平方米计算，消化库存需要四五年时间。”
赣州市房管局市场监管科一位负责人向记者表示，2014年的数据尚未统计出来，但是外界所传的赣州住宅库存1000万平方米并不属实，“赣州新建住宅每年销售在100万~200万平方米之间，目前库存也就是两三百万平方米。外界所说的数字可能是把开发商已经拿到的地统计进来了。”
多家开发商依赖民间高息融资/
2014年，不论是一线城市还是三四线城市的房企，均承受着量价齐跌的巨大压力。
中国指数研究院公布的最新数据显示，2014年12月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10542元/平方米，连续第8个月下跌，环比下跌0.44%。
“这时，往往中小企业饱受高库存和资金压力升级的双重困难。”江西省社科院经济研究所所长麻智辉认为，中小企业往往没有能力在全国范围内发展，更无法与一线城市的大型房企争食，“持续低迷的市场使得很多小型开发商无法获得充足的现金流，因此民间房地产企业破产已经不是新鲜事。”
对于曾长发旗下长发置业和银信置业相继破产，并欠下近20亿元的债务，一位资深的房地产行业人士告诉记者，按照长发置业和银信置业两个楼盘的规模，即使一套房子没卖，也不可能需要用这么多的资金，“这里面大部分负债为民间借贷，并且存在巨额资金去向不明的现象。”
“曾长发通过民间借贷融资并非个案，几乎大部分中小房地产需要通过民间融资。”廖家伟告诉《每日经济新闻》记者，本地中小型房地产企业并不受银行青睐，因此很难从银行获得贷款，“民间借贷的成本明显高于银行，中小型房企在开盘后，如果不能够快速消化，成本还会越来越高。”
当地融资的成本一般在月息2分至3分之间。记者拿到的长发置业两份借款合同显示，一份合同涉资550万元，双方约定的利息为2分；另一份合同涉资100万元，利息3分，两笔款项都是直接转入了曾长发的个人账户。
“从银行贷款，财务成本只有10%左右，而如果从民间融资，财务成本则要占到25%~30%之间。”赣州市一家房地产公司总经理告诉记者，因此民间融资的房地产企业开发成本要高于从银行贷款的房企。“不过，如果这些房地产开发销售顺利，还是有一定利润的，但是一旦出现高库存，就危险了。”
此前，赣州第一家五星级酒店的开发商陈康博就在开发锦江公馆楼盘时，民间融资数十亿后崩盘，相继被债权人告上法院。据知情人透露，目前陈康博旗下资产和债务业已被赣州市国资委接手。
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