|
房企的逻辑
在李嘉诚的投资逻辑中地段是第一位的，而面对北京供地外移、地段逻辑失效的情况下，人为地制造“地段”就成为了开发商的新逻辑。
从朝阳的孙河到通州的台湖，再到大兴的亦庄以及门头沟的新城，再到今年初的丰台，开发商们通过抱团进入、抬升区域品质的办法来打造新城而弥补地段上的不足。
1月7日下午，华润首开平安联合体以86.25亿元竞得北京市丰台区花乡白盆窑村地块，溢价率22%，刷新北京总价地王纪录，楼面价达到了3.8万元/平方米。尽管与此前的西局花乡地块价格还有很大差距，但是对比周边区域在售新旧房3万元/平方米的均价，依然是面粉贵过了面包。
记者了解到，进入2015年以来，丰台区已经连续出让3块土地，1月5日招商华润联合体以86.9亿元摘得丰台区两块土地，1月7日华润首开平安联合体以86.25亿元摘下丰台花乡地块，刚开年丰台区土地出让金额就已达到173.15亿元，几乎被遗忘的丰台区域，引起了业内的极大关注。
记者从北京市国土局了解到，从2012年至今，丰台区共计成交了26块经营性用地，供地面积高达383万平方米，总出让金额683亿元，经营性用地楼面价格从7115元/平方米飙升到目前的22877元/平方米。其中住宅类土地166.2万平方米。
而今年区域内还将有至少6块土地上市，其中不乏丽泽商务区、西局、石榴庄等黄金位置的地块。
楼市的新尴尬
被开发商硬生生抬高的地价却面临市场难以接受的尴尬境地，按照地价制定的房价必然成为曲高和寡的空中楼阁。
2013年，中粮以5万元的价格拿下了孙河地王，时至今日，龙湖和泰禾的两个项目已然进入了封关阶段，该项目才对外公布了入市计划；同样首开以近6万元斩获的亦庄地王，也迟迟不见上市的消息。
“现在的土地市场就是一场击鼓传花的游戏，不断地靠抬地价来促进房子的销售，最终的结果就是先入市的项目获得了有速度没有利润，后入市的项目有利润没速度，两相一比，其实是一样的。”一位销售总监表示。
其实纵观此前的东坝、台湖、亦庄、孙河等因为土地市场火爆而炒热的区域，现在全面临去存的压力，未来的丰台亦是如此。
记者从北京市房地产交易管理网上看到，去年11月燕西华府18栋楼的245套住宅取得了销售许可证，而截至昨日只销售了245套。同样，区域内目前售价最高的紫辰院项目，目前价格接近7万元/平方米，而该项目去年1月入市的299套房源截至昨日只网签了55套。
“丰台区域内的房屋供应量一直不高，区域发展相对温和。”对于丰台楼市，亚豪机构研究总监郭毅向记者表示。
据记者统计，从2012年到2014年丰台区的住宅成交面积为153.09万平方米，销售均价从2012年的23331元/平方米涨到了2013年的27464元/平方米，再涨到目前的31048元/平方米。
“2014年丰台区销售套数仅为2716套，不足2013年的一半，但是潜在供应量却在不断增长，特别是区域内一些10万元/平方米的项目将在今年上市，相对目前区域均价三四万元的水平而言可谓是坐了火箭。”一位业内人士表示。
记者了解到，目前围绕着丰台区的三环至四环区域正在进行整体改造升级，区域正处于火热的拆迁中，市场缺乏高端项目的发展基础。
“今年的楼市相对于去年，商品房的降温可能更加明显，主要是由于地价的不断上涨导致开发商的定价普遍高涨，直接引发了市场由于价格突涨的滞销。”郭毅表示。
| 
