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世茂谋求步入白金时代
事实上，万科总裁郁亮提出的楼市步入白银时代是从房地产行业整体利润率下滑的角度看的。在蔡雪梅看来，当前市场下，大量开发商都在销售同质化房子，此时想要获得利润率的唯一逻辑是压缩成本，但土地成本、金融成本和人力、建安成本都是上升的，这样必然会导致对土地价值的挖掘达到极限，开发商能做的就是利用偷面积等各种手段将土地价值最大化。
“当大家用这样的逻辑继续发展时，未来楼市不见得是白银时代，甚至是废铜烂铁时代。”蔡雪梅向《证券日报》记者直言，类似万科等企业能够靠客户和品牌等各种优势保持企业处于白银时代中，但有些企业可能难以进入白银时代，甚至会被并购消失了。
蔡雪梅认为，从房地产市场发展历程来看，当市场供小于需时，人找房子，开发商只需告诉客户“房子在这儿”就可以了，行业利润自然高；当市场供需平衡时，开发商做的是拼成本、拼价格、拼运营和管理能力，为了获取更大利润空间，房企拼高周转，让资金高速周转起来才能降低资金成本压力；但当市场供大于求，尤其是同质化产品供应过剩，与市场需求无法对接时，拼价格虽然能产生销售，却会严重侵蚀利润，行业利润率也将快速下滑。
“从这一逻辑来讲，若单纯靠土地溢价来谋求盈利，地价已经被越拍越高，开发商利润率肯定要下滑的，可能会进入微利时代。”蔡雪梅称，规模增速虽然还会持续增长，但幅度会减小。目前来看，房地产市场供需关系已经发生了根本性逆转，这种逆转不是需求减少了，而是大量同质化产品供应过剩，楼市呈现刚需产品拼价格，高端产品买一套可能就不需要再买或者换房的局面。
大量开发商还是在利用挖掘土地价值去盈利，只有少量开发商是围绕人去盖房子。事实上，“衣、食、住、行这四大基础需求行业中，衣食行三个行业都在互联网影响下与时俱进，进化出全新的商业模式，唯独住这一领域在2014年才开始主动拥抱移动互联网。”蔡雪梅说，房地产行业是以人为核心展开的商业和运营模式，包括企业在管理和营销等方面均要围绕人的需求来改变。谁能在短时间内打破行业的壁垒，吸引各种行业的优质资源，来服务买房人不断变化的生活需求，就能迎来企业发展的“白金时代”。
而对于世茂来说，找到企业自身白金时代的关键即是围绕客户去做产品，颠覆以往拿地、开发，销售的开发模式，而是先利用大数据摸排市场，先找到市场潜在和多样的需求和客户，然后再拿地、开发，销售，这就需要世茂去开发新的产品线来满足购房者的多元化需求，做丰富的差异化产品线。比如，不同年龄段、不同功能需求、不同家庭生命周期的带有规模化定制客群的新产品。
对此，蔡雪梅称，世茂2013年提出向“生活方式服务商”转型时就在考虑基于客户需求调整产品线的问题。既然要做生活方式服务商，这就意味着世茂要把多元化的资源跨界整合在一个平台上，然后向市场输出。
鉴于此，2015年，世茂将制定有增长性的销售目标，同时严控利润率、回款率和负债率三大财务指标，在开发新产品线上下功夫，拿地方面则会寻求与之前拿的土地既有互补性又有增长性的地块。
对于2015年的房地产市场，蔡雪梅表示，预计会有温和性增长。她认为，放松性政策叠加会有促进作用，但2014年不少开发商控制了规模释放，所以2015年仍有去库存压力，销售目标也因此将制定的比较保守。
(证券日报) | 
