顾云昌：地产市场进入“三变”时代

截止七月份，房地产的销售额同比有8%-10%的下降，但这仍然是历史上的第二个高峰。2013年的销售面积涨了26%，销售额增加近40%，今年的数据虽然比去年下降了，不过相较于2012年还是上升的。

按照国民经济形势判断，房地产市场比较严峻，因为投资增长只有13.7%。今年固定资产的投资占到了投资总量的17%，而房地产投资占到固定资产投资的20%，所以房地产投资的下行就影响了整个固定资产投资的稳定，也就影响到GDP的增长。在这样的态势下，地方政府开始纷纷解除“限购政策”。预计到年底，除了北京、上海以外，各大城市都会有所松动，但我个人判断，房地产市场还在下行当中，“软着陆”的概率相对较大。

今年总书记在河南考察时提到“新常态”一词，现在已经成为各种媒体衡量经济发展的常用语。那么，从“新常态”看待中国房地产业，我们应该如何应对？

我认为，在“新常态”下房地产市场出现了三种变化局面。第一，房地产市场“变态”。现在地产市场的状态从供不应求变为供大于求，从卖方市场沦为买方市场。第二，房地产政策“变味”。这个“变味”指的是政策的改变。过去是温家宝总理时代的政策，是控制房价，打压房价。而现在政府从来没说打压房价的事情，因此政策变化很明显。这届政府看到了打压房价的做法恐怕无效，所以新的政策是去库存。打压房价和去库存完全是两码事，要把去库存作为当前房地产市场重要事情来做。

原来收紧的现在放开了；市场也在改变，过去过热，现在冷却下来。和过去相比，政策变了，方向也就改变了。第三，房地产在“变型”。产业转型有几个方面，一方面是原来的粗放型经营改变成现在的节约型经营，另一方面是产业的多元化。以往房地产主要是住宅地产的发展，而住宅地产发展的开端是房改。过去十几年房地产市场取得如此大的发展，主要是在宏观经济保持10%的增长基础上，享受了住房制度改革红利。

而如何将原来的城镇化与现在新型城镇化进行无缝对接，释放新型城镇化的红利，我认为是当前中央调整地产政策的关键。所以，中央推进新型城镇化对房地产市场是件很好的事。新型城镇化的阶段我们不能失去，因为现在仍然处在一个大有可为的战略机遇期。从目前短周期看，房地产进入一个调整和理性回归的时代。在这个阶段，如何把产与战略调整好，才是发展中的重中之重。

总之，现在我们承认房地产暂时处在下行阶段，但这一阶段是可控制的“软着陆”，所以中小型地产企业需要在认清现状的同时进行转型。房地产的黄金时代已经过去，因为房改和货币政策的红利已经不会力挺市场高涨，但是我们有理由相信，现在开始进入的将会是房地产的白银时代，中小房企迎难而上，前景依旧无限可期。