专家:楼市温和调整 从卖方市场进入买方市场时代

住房市场从2014年一季度开始便进入调整状态，三季度更是进入全面调整阶段。笔者认为，本次调整是住房市场三期调整的重合，也决定中国住房市场从“卖方市场”进入“买方市场”时代。

住房市场全面调整

自2014年前两个月开始，城镇商品住房销售额开始下降，并快于销售面积的下降，这意味着新建商品住房价格开始总体下降。这次调整与此前相比，一次性由正转负，规模缓步下行，程度逐步加深，范围逐步扩大。这是在新的宏观背景下，在住房市场发展关键阶段，各方主体通过市场相互博弈而进行的一次自发调整。

从本次调整宏观背景看，此轮住房市场调整与2008年、2011年及其以前几次调整有许多不同。

第一，中国经济步入“新常态”。在经历30多年10%左右的高速度后，中国经济开始进入增长平稳，经济结构优化，经济驱动力转换的新常态。宏观经济与住房发展的关系或将发生变化。

第二，保障房建设取得实质性进展。2008-2013年城镇保障性住房达1400万套；2014年1-9月，全国城镇保障性安居工程已开工720万套，基本建成470万套。到2014年9月底，已累计解决4000多万户（1.2亿人）城镇家庭的住房困难。

第三，改革全面深化与治理经济理念转变。党的十八大和十八届三中全会后，全面深化改革获得实质性快速推进，治理经济的理念转向充分发挥市场的决定作用，政府宏观调控转为区间调控和定向精准调控。

第四，国际经济与住房形势有了新的变化。2013-2014年，全球经济继续放缓，但经济增速不再下降。与之前年份相比，2013-2014年的全球住房市场已经反弹至新的高峰。2013年，“莱坊”（Knight　Frank）全球住房价格指数的年度增长率达到8.4%，不但远高于2012年4.6%的增长率，也是1995年以来的最高值。进入2014年，住房市场的增速仍然较高，第一季度同比增长率达到7.1%，第二季度下降为5.2%，仍处于较高水平。2013-2014年的中国住房市场已经与全球房地产市场紧密联系，并且已与海外局部地区住房高端市场形成竞争格局，海外置业的高速增长分流了国内高端住房市场需求，也抑制了房地产企业的住房建设投资。