上周，北京地产圈猛料不断，先是“龙头”万科在与绿地的“一哥”之争中暂处下风；而后，执掌北京万科5年之久的“毛大庆-肖劲”组合最终劳燕分飞。还没等看热闹的我们完全回过神来，更大的“意外”就扑面而来。
上周末，北京青年报记者在北京市住建委网站上看到，刚刚过去的周末，北京市共有5个项目获得了预售许可证，从未听说过的观澜嘉苑(论坛)项目是其中之一。而这个神秘的项目实际上就是去年9月份，由融创中国以43.24亿元的实际成交总价斩获的东三环农展馆地块，最终楼面价高达7.3万元/平方米，成为去年的全国最贵地王。在住建委给予的预售许可证批复中，观澜嘉苑显示的可售房源为51套，单价为惊人的16.5023万元/平方米，而这还仅仅是首期。
农展馆地王项目“静音”入市
作为去年标志性的地王，农展馆项目何时入市，一直是业内尤其是豪宅开发商关注的焦点。早在今年3月份时，融创执行董事兼北京公司总经理荆宏曾表示，该项目会在明年正式入市，公司内部对于15万元/平方米的定价也是认可的。但工程上的进度和政府的价格审批可能会制约具体的入市时间。
但结果显而易见，一向以高周转为傲的融创中国，即便对于农展馆这样的顶级豪宅项目，也不能容忍其过于拖沓，并最终在年底前，以16.5万元的均价成功闯关，轻松超越单价近10万元/平方米的保利海德公园(论坛)，成为今年取得预售证的最贵项目。
令人玩味的是，主管部门似乎有意将重大决定放在周五或休息日公布，以减轻其带来的影响，这次农展馆地王项目获批的消息就是上周日才发布的，而不久前的降息降准消息也是在周五下班后才公布。
而作为开发商的融创中国，也深知“最贵”顶级豪宅入市可能带来的舆论风暴，非常默契地与主管部门一道采取了“静音”策略。
就在其获批前，业内甚至普遍认为，拿地更早并且已经成为现房的万柳地王项目——中赫万柳书院(论坛)应该会先一步入市，但事实上，农展馆地王为了抢在年底前入市，简化了一切常规流程。亚豪机构市场研究总监郭毅在转发融创农展馆项目入市消息时，也用“想不到”来形容。
为了加快速度，除了采用期房销售外，农展馆地王项目的推广名称甚至都没有确定。虽然有了取证时的名字“观澜嘉苑”，但按照北京楼市的通常做法，“观澜嘉苑”仅仅是预售证显示的官方名字，通常情况下开发商都会给项目起一个用于宣传推广的案名。并且，这样单价超过16万元的顶级豪宅，居然没有大张旗鼓地竖起围挡或贴出广告，甚至连示范区(含样板间)都没有开放，就这样静悄悄地获批了。
对此，有业内人士分析道，豪宅产品往往需要长时间的蓄客，并不断与客户沟通完善产品，农展馆项目的突然入市确实另类。并且，即使获得了预售许可证，融创农展馆地王项目也一定不会像一般住宅那样，取证后三天就开盘销售，具体的开盘日期一定会在明年，之所以这么急于入市，很可能带有某种象征意义。
16.5万元/平方米只是首期未来单套价格可能破亿
在农展馆地王项目入市前，北京楼市的期房项目是很少有超过15万元/平方米的。同样是顶级豪宅的朝阳区霄云路8号和海淀区的钓鱼台7号院(论坛)，是少有的两个卖出过16万元每平方米天花板价的楼盘，但这两个项目当时也都是准现房或现房成交的。
根据北京市房地产交易管理网公示的预售许可证信息来看，融创农展馆项目此次批准的7号楼是住宅和商业混合的楼座，共计51套房源，其中35套为住宅，16套为商业。住宅的最高拟售价达到了190821元/平方米，而最高总价的一套房源则为7107万元。
并且，这还仅仅是一期的价格，去年10月，融创中国董事长孙宏斌就公开表示，如果项目售价是15万元/平方米，利润并不高，临湖的部分房源售价将超过30万元/平方米。
如今看来，这并非痴人说梦。根据规划，融创农展馆项目，将建设7栋楼，地上部分为7-8层。其中1号楼、2号楼、6号楼为纯住宅，4号楼是配套楼，3号楼、5号楼是办公商业楼，7号楼是商业住宅混合。
这意味着已经获得预售证的7号楼是位置相对较差的一个，而其他几栋纯住宅楼的位置更好。也同样意味着7号楼住宅16.5万元/平方米、商业18.2万元/平方米的售价或许并不是该项目的最高价格，未来30万元/平方米的价格也许真的会出现。
此外，一位曾经在霄云路8号负责销售、如今已经跳槽的业内人士向北青报记者透露，按照他的经验，顶级豪宅市场不同于普通住宅，有实力的买家并不在意一套房子是七八千万还是一个亿，反而对于户型设计的要求一定要跟顶级豪宅相配，像霄云路8号，主力户型都是450-520平方米的超大平层，给予了这类买房人很大的满足感，而融创农展馆项目获批部分的主力户型则是350平方米，实际使用面积甚至不足300平方米，明显还有很大的提升空间。
照此估算，上述人士预计，未来融创农展馆项目最高房源的售价很可能是单价接近30万元/平方米，总价也可能因为加入大户型，而轻松突破1亿元/套。
就此，北青报记者也联系了融创中国方面，但对于该项目具体的入市时间和未来可能销售的价格及户型，融创中国相关人士并未予以回复。
明年近20个顶级豪宅项目抢20多个买房人
虽然顶级豪宅的价格已经高不可攀，但由于这类项目与普通购房人关系并不大，因此并不会对楼市整体产生过多影响。
不过，随着融创农展馆地王加入战局，无疑将推高北京顶级豪宅项目的整体价格水平，早已做足功课、随时准备入市的北京万柳书院、北京佳兆业广场同样被认为将轻松突破10万元/平方米。
而这还仅仅是开始，真正的竞争则是在明年，除了上述三个项目，目前北京市场上，接近或超过10万元/平方米的在售项目还有北河沿甲柒拾柒、霄云路8号、保利·海德公园、泛海国际(论坛)、中信国安府(论坛)等。
另外，今年拿地的地王项目如远洋刘娘府地块、龙湖西局地块、泰禾西局地块等也都可能在明年入市，再加上夏家胡同项目、保利东坝项目、中央公园广场(论坛)等铁定单价过10万元的纯新盘项目，对于本就属于小众的顶级豪宅市场，明年的供应量将极其庞大，顶级豪宅之间“刺刀见红”的竞争也将在所难免。
根据中原地产分析师张大伟的研究，2011年-2014年，北京均价10万元以上的项目，年成交均量只有20多套，2011年最高，为28套，2014年到11月份只有21套；均价8万-10万的项目，年成交量最低的是2012年，67套，成交量最高的是2013年，157套。
可以看出，如果按照之前4年平均20多套的去化速度来看，明年售价超过10万元或在10万元左右的项目就有近20个，而随着这些顶级豪宅项目的扎堆入市，很可能出现20多个项目抢20多个豪宅买房人的残酷场面。
| 
