上市房企库存超2万亿元 年末或以价换量减压

house.fjsen.com        2014-12-10 17:19:23       来源:每日经济新闻 责任编辑:王海云        我来说两句

央行11月下旬突然降息,随后半月部分一、二线城市成交量和价格立即出现回暖,一波翘尾行情或许能在这个楼市寒冬,给房企的年终业绩“釜底添薪”。

不过,现在谈楼市整体回暖仍然为时过早。政策持续加温之上,积压着超过2.2万亿元存货的坚冰。在地产业中,如何理解存货的含义?2.2亿存货意味着什么?在不同城市,不同房企中,房地产存货现状如何,需要多少时间来消化?未来,价与量的选择题如何做,这些问题都将持续考验房企的综合能力。

随着政策环境改善,土地市场和楼市成交逐渐回暖,但房地产行业存货仍在高位上是不争的事实。

统计数据显示,三季度末,A股139家房企存货达2.23万亿元,环比上升5%。其中,4家大房企存货环比微增3%;15家中型房企存货较年初上升了25%;120家小房企增幅居中。部分库存消化周期超18个月、同比涨幅超1倍的房企包括:大名城涨128%至26.36个月,苏宁环球涨154%至22.57个月,深振业同比增长135%至18.53个月。

不过,昨日(12月9日)中原地产研究报告显示,北上广深等一线城市的住宅土地成交全面创造历史记录。截至12月7日,3274.59亿元的土地成交额不仅提前突破2013年创造的历史记录,也是首次突破3000亿大关,全年将有望突破3500亿。

中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《每日经济新闻》采访时表示,房地产行业的整体趋势还是体现为存货的增加。存货过高会占用房企的资金,使资金成本进一步升高,也会影响到房企的周转速度,使得去库存的压力进一步加大。

三季度库存持续攀升

统计数据显示,从库存走势看,A股139家房企的库存从2010年末的8833亿元,到2011年末的1.26万亿元,到2012年末的1.5万亿元,2013年1.9万亿元,再到2014年第三季度的2.23万亿元,持续攀升。

从增速看,2011年139家房企库存同比增长43%,2012年同比增长19%,2013年同比增长26%,2014年三季度末较年初增加22%。今年房企销售普遍受阻,但库存依然保持快速增长态势。

前几年库存快增是因为大好行情拉动,库存中很大部分是土地投入,属于正常的库存增长;今年房企拿地锐减下库存继续激增,是因为销售端遇阻,属于非“常态”的库存增长。

陈开朝分析,从房价与库存走势看,2010年~2013年全国商品房价格每年涨6%~8%,库存则维持20%~40%的增速。2013年及以前,房价主要跟供需有关,行业库存对房价的影响较小。2014年以来,房企拿地力度锐减,建设投入虽然也有所下滑,但在高周转下,建设投入依然保持较快的增速

(这从全国的房地产投资增速中可看出)。今年由于总体行情调整,销售端受阻(大房企销售较顺畅,中小房企普遍卖不动),所以房企可售、待售部分淤积导致库存急剧上升——说明行业库存风险在不断集聚。“今年库存积压的众房企普遍会采取积极的营销动作,加大打折促销力度,整体房价因此下滑或持稳。”

土地储备也凸显出房企面临高存货的压力。中金公司近期研究报告显示,目前很多房企的土地储备规模还是比较大的。比如万科的土地储备规模为10000万平方米,保利地产为7660万平方米,恒大为15100万平方米。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受记者采访时表示,销售下滑是造成存货上升的主因之一,房企去库存有待市场的整体转暖,开发商也需要在价格上做文章,拓展更多的销售渠道,去以价换量。

15家中型房企净负债率“高危”

陈晟告诉记者,目前房产行业的主要形势是千方百计去库存,对一些中小企业甚至会造成生存上的压力。库存的高企,也使一些地区的房价滞涨。对于一些非常有把握的城市,房企可以进行一定的土地储备,而不是大面积的土地储备。放开限购、降息等政策面的利好,不能从根本上解决库存问题,根本原因是市场供需压力。

“总体上看,同样是库存快速增长,但不同的行情下,对房企的意义迥然不同:行情好时,高库存将支持企业快速扩张,盈利、负债、资金运营等财务指标不断改善;行情不好时,高库存会推高企业负债率,财务趋于恶化。”陈开朝表示。

 
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