改善型需求回暖 政策松绑年底或显供需双高峰

自9月30日央行发布对首套房认定实行放款政策，北京楼市回暖态势明显，引发广泛关注。“随着央行对首套房认定正式放松，楼市松绑也将迈入新阶段。”业内普遍认为，虽然国家明确分类调控，不会放松对一线城市的限购政策，但限贷政策的松绑，对首次改善型置业者来说也是极大利好，将在一定程度上改变北京楼市的整体预期。

央行“认贷不认房”政策发布，最大受益人群为卖旧买新的首次改善型购房者。亚豪机构副总经理任启鑫认为，这类人有较稳定的经济基础，由于家庭成员增加，子女上学、照顾老人等多方因素，原居所已不能满足需求，迫切需要改善居住环境，但以往受制于限购、限贷政策因素影响，居所迟迟未能升级。9·30新政发布后，此客群的首付比例可降至三成，改善型需求购房门槛的降低将使这类人群加速出手。

据统计，10月份北京共有37盘入市，其中周边区域有13个项目相继开盘，较9月份增长明显。其中绿地、卓达、泰禾、首创、首开等品牌房企10月均大手笔推盘。成交均价在300万-800万元的中端改善型楼盘累计成交936套，环比大涨32%。此外，数月后，中高端改善型楼盘下半年也在集中入市，而高品质、配套完善，加之合理价格的产品，从供应层面上为中端改善型房源成交量的上升提供了原动力。

11月北京商品住宅市场推盘力度继续。亚豪机构数据显示，11月有33项目入市，包括首开、北京、中国铁建等的17个纯新盘以及16个老项目后期盘。开盘项目量创今年下半年月度新高，仅次于今年5月供应量。“毫无悬念的是，北京楼市将喜迎新一轮‘暖冬’。”业内人士判断，由于购房者的支付压力减轻，改善型需求回暖将成大势，年底或将迎来供需双高峰。

事实上，受9·30新政及楼市回暖大环境影响，北京楼市主战场通州、顺义、平谷等京郊改善楼盘成交业绩不俗。“项目一期与二期目前已完成了93.6%的去化率，目前收房率达到了98.6%。去化率和收房率双双近百。而随着年底业绩冲刺，诸多项目的收房与验房将进入高峰，房屋质量必将再成业主关注焦点。”据位于北京平谷马坊镇的第一生态大盘首城汇景湾(楼盘资料)销售负责人介绍，去化率和收房率双双走高，凸显了项目房屋品质、环境配套等受到了众多购房消费者的认可，也显示了实用价值备受到认可。

“项目由品牌房企开发，配套完善、设计合理。周边有地铁站、还有小龙河湿地等公园，居住会比较舒适。”马上升格做父亲的李先生刚刚签完合同，他表示，孩子降生后，父母会过来帮助带孩子，原来的两室房会显得局促拥挤，其选中购买的二期三居室较为理想。而特别符合其心理预期的是价格，1.2万元/平方米的价格最终成了其出手选择的重要因素。

在楼市下行的环境中购房，对于地处京津冀交界重点发展地带的平谷，未来潜力值得期待。北京师范大学房地产研究中心副主任、裕居研究院院长王宏新认为，过去10年中国房地产飞速发展，使人们过度重视保值增值功能而忽略了质量，当这个大潮退去时，购房者已经开始顾及并重新审视居住的实用价值的重要性了。