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2007年以来，房地产企业曾出现一波进军二三线城市的热潮，这一度助推了这些城市房价的攀升，也帮助房企迅速实现规模扩张。但多年以后，过量的投资使得很多二三线城市出现供应过剩的局面，房价上涨乏力，利润空间压缩。
自2012年以来，资金又出现“回归潮”，除前述土地交易的升温外，还表现在房地产投资的变化上。据统计局数据，前10月，除上海外，北、广、深三个一线城市的房地产投资增速均超过全国平均水平(12.4%)。其中，北京增长14.8%，广州则达到18.6%。
尽管大量资金已从二三线城市撤出，这些城市的过剩风险仍然不容忽视。评级机构标准普尔近日发布报告称，2015年房地产仍然处于去库存阶段，并且一线城市与二三线城市会有分化表现：三线城市市场状况恶化比较明显，二线市场局部趋稳，而同样具有高土地成本的一线城市房地产市场相对更健康。
分析人士指出，这种情况将进一步推动资金回流，未来将有更多的资金向一线城市流动，或者选择撤出楼市。中原地产首席分析师张大伟称，相比三四线城市看得见的风险，房企更加扎堆一线城市，这种情况下，一线城市土地市场竞争将更加激烈，并可能继续推高地价。
“地王”入市升水难免
土地市场火热正给一线楼市带来“润物无声”的影响。张大伟认为，相比交易成本的变化，其对于市场预期的影响显而易见。
12月3日，北京土地市场挂牌多宗土地，其中包括一宗建筑规模近42万平方米、底价达到70.7亿元的“准地王”。分析人士普遍指出，类似地块的推出，不仅会推高其所在区域的热度，还将助推整体市场的预期，庞大的数据将给市场带来刺激。
土地成本的提高，也将助推房价上涨。张大伟还指出，由于北京多宗住宅用地都配建保障房或自住型商品房，因此纯商品房地块的实际成本要高于预期。这将使得项目入市时，房价将随之“水涨船高”。
事实上，尽管土地价格高企，但前11月，一线城市住宅用地交易的平均溢价率为25.50%，甚至低于去年全年32.53%的水平。也就是说，政府部门已经悄然提高土地底价，这显示出政府部门对土地市场的上涨预期较明确。
在业内人士看来，短期房地产企业出于去库存的业绩考虑，以及缓解资金压力的考量，恐不会出现大面积涨价的现象。但在政策利好不断释放的背景下，资金流入、地价高企，已给一线城市的房价上涨埋下伏笔。
一方面，若一线城市成交量持续升温，势必会带动房价回升。事实上，随着销售目标的接近完成，一些房地产企业已经悄然提高项目价格，不少二手房项目也出现提价现象。另一方面，“限价令”的松绑，正在给一批高价项目“放行”。以北京为例，此前风靡一时的“蓟门桥地王”项目，今年已经入市并获得热销。而“万柳地王”、“农展馆地王”等一批高价项目预计将在2015年入市，其无疑将抬升北京楼市的成交均价。
数据显示，今年10月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌，其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%。中国指数研究院发布的数据则显示，今年11月，上海、深圳两地的新建商品住宅价格已出现环比上涨的情况，其中上海的涨幅达1.18%。
分析人士指出，由于二三线城市楼市上涨乏力，未来房地产市场将呈现出更加明显的区域差异特征。其中，一线城市的“独大”局面将继续凸显，房地产成交量和价格仍有升温的动力。记者张敏
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