伴随房地产市场回暖，一线城市土地交易不断升温，土地出让金悄然攀升至历史高位。公开数据显示，前11月，一线城市住宅用地成交额达3190亿元，超过去年全年的水平，并创历史新高。随着12月数宗优质地块的入市，这一记录还将被改写。
多项政策刺激带来的市场预期逆转，以及一线城市“避风港”作用的凸显，成为楼市和土地市场回暖的主因。业内人士指出，在这背后，楼市资金从二三线城市向一线城市回归的大势难逆，这将对今后的一线楼市起到明显的助推作用。未来一段时间，房地产市场区域分化的态势将更加明显。
土地交易量跌价涨
在各项政策利好刺激下，近期一线城市土地市场明显升温。中原地产市场研究部统计数据显示，前11月，北京、上海、广州、深圳四城市共成交住宅用地195宗，成交土地价款3190.33亿元。这一数据不仅超过了去年全年的交易记录，而且首次突破3000亿元大关。
算上商业用地和其他经营性用地，一线城市截至目前成交总土地价款高达4692.9亿。中原地产认为，2014年全年一线城市的土地出让金必将突破去年创造的5245亿的历史记录。
值得注意的是，一线城市的住宅用地交易，呈现出“量跌价涨”的态势。公开数据显示，今年前11月，一线城市仅成交住宅用地195宗，为近5年来同期的最低值。且与去年全年的交易数量相比，下降30%之多。同时，前11月一线城市住宅用地平均楼面价为11886.42元/平方米，比去年的7571元/平方米上涨高达57%。
放在整体市场之下，这种情况显得颇为突出。从今年9月以来，土地市场呈现出不断升温的态势，但整体土地交易宗数和交易价格均变化平稳。不少二三线城市虽然推出优质地块，但整体交易热度仍不及往年，土地市场的回暖速度相对缓慢。
按照历史经验，土地市场的变化往往比住宅市场滞后3-6个月。即在房屋市场成交量出现涨跌变化的3-6个月之后，土地市场才会呈现出同样的变化。但在今年，二者的变化趋势较同步。从三季度开始，房屋和土地交易市场几乎出现同步升温。
分析人士指出，一方面，“前松后紧”的供地节奏，使得下半年各地不断供应优质地块，引发企业哄抢。另一方面，9月底以来不断推出的信贷新规、公积金购房新政、降息等政策，极大改变了市场预期，促使房地产企业出手拿地。
一线城市的土地市场之所以升温迅速，主因在于在供需关系发生逆转的大背景下，其作为“避风港”的作用不断凸显。数据显示，自2012年4月以来，全国商品房库存连续31个月保持上涨。且与最低点时相比，最近两年多来，全国商品房整体库存上涨接近9成。同时，四个一线城市仍然维持着“供不应求”的基本面。
一线楼市“点点红”
土地交易升温的背后，正折射出资金流向的变化。住建部政策研究中心研究员王珏林表示，随着房地产业整体利润率的降低，资金正在从楼市撤出流向其他行业。楼市复苏并未呈现“片片绿”，但在一线城市已然可见“点点红”，资金从二三线城市向一线城市回流的现象明显。
“支出同样的销售成本，一线城市贡献的销售额和利润率可能数倍于二三线城市。”京城某上市房企负责人向中国证券报记者表示，今年以来，总部位于北京的该公司正着力进驻广州和深圳市场。而在二三线城市的策略上，只选择东部省会城市，不会进驻三线城市。
恒大、碧桂园等一些南方的开发商，近些年也在收缩二三线城市布局，并尝试进驻北京市场，一些房企甚至不惜高成本拿地。分析人士指出，这些企业调整布局的思路在于“集中战线、规避风险”。
上述房企负责人说：“在北京卖一套房子，可贡献二三百万元的销售额，相当于中小城市卖三四套。而且北京项目的利润率有保证，外地就不一定。”他表示，公司所布局某个中部城市，房价已连续三年未曾上涨，极大压缩了项目的利润空间。
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