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按照贷款100万元计算，贷款期限为30年，按照现在6.15%的基准利率计算，每月还款6092元，还款总额为2193221元；而如果按照利率上浮20%计算，每月还款为6910元，还款总额为2487657元。也就是说，如果执行基准利率，每月将少还818元，总房款更是少还294436元。
不难看出，尽管降息是巨大利好，也实实在在降低了购房成本，但对于支付能力有限的刚需一族而言，如果首套房贷款利率仍然上浮20%的话，纵使有开发商的优惠让利，其购房总成本也增加很多，可以说是得不偿失。
分析
郑州利率仍上浮，年内打折有困难
日前，在线金融搜索平台融360发布的《2014年中国房贷市场11月报告》显示，11月以一线城市为代表，全国多数城市房贷利率一降再降，创年内最低水平。
融360统计数据显示，11月，9折利率开始大面积铺开，在32个重点城市中，有11个城市出现。其中北京提供9折利率的银行由上月的6家增长至10家；天津依旧是2家；哈尔滨、广州、成都、南京、大连、南宁、苏州、宁波、无锡9城各有一家。
而就郑州而言，期待的“打折利率”并未出现，但利率上浮的幅度开始减小，让基准利率显得不那么遥远。第三方机构同致行的调查显示，多家银行已下调贷款基准利率为6.15%，首套房贷款利率最低为基准利率上浮5%，部分银行房贷利率上浮10%~15%。其中，中国银行花园路支行上浮5%，但须另收8％。担保费；郑州市邮政，河南省邮政，中国银行陇西支行、东明路支行，建设银行百花路支行，郑州银行首套房贷款利率上浮10%；浦发银行首套房贷款利率上浮15%；工商银行仍上浮25%。
那么对于郑州的刚需一族来说，还要不要等待“基准利率”的落地呢？
融360信贷专家徐瑾预计，央行年内仍然会使用MLF、PSL等工具向市场注水，以缓解市场资金紧张局面。但在央行降息变相强制所有银行提供“优惠利率”后，年内各银行进一步下调房贷利率的概率较小。甚至有部分银行，因为市场资金偏紧和房贷收益偏低，会减少原有优惠幅度，严格审批条件，使9折及以下优惠利率名存实亡。而房贷利率进一步下浮，预计要到明年年初才能出现，最低优惠利率有望降至9折或以下。
据悉，在央行提高存款利率上浮上限后，目前已有银行宣布为揽储将一年定期存款利率上浮20%。“年底是吸收存款的窗口期，有些银行甚至为揽储还将长期提高利率，更缺乏动力给房贷打折。”业内人士表示，购房者等待折扣的意义不太大。
预测
明年或迎利率折扣
刚需一族可择机入市
央行降息也释放出了宽松的货币政策信号，意在降低实体经济的融资成本，因此不少银行业人士表示，未来不排除房贷利率还会进一步下调的可能。
在此背景下，在融资成本和资金环境宽松双重利好下，更多银行将推出优惠房贷利率，明年初不排除房贷利率将实现真正的打折的可能。
同致行分析人士就认为，面对经济下行压力，本轮央行利率下降的通道已经开启，绝不会仅仅降息一次就结束，估计未来半年内连续两次降息的概率非常大。而且，郑州楼市迎来国家新一轮货币宽松政策周期，势必对郑州楼市后市价格形成较大影响。
“这意味着，未来首套房的利率折扣仍将明显增加，2015年郑州楼市优惠利率成主流。预计2015年开年郑州市场9折利率将成为主流，甚至有出现8.5折或者8折的可能性。对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大。”上述分析人士表示，随着信贷政策的利好，未来楼市将进一步回暖。
而且，进入10月以来，伴随着限贷解禁的新政落地，也有不少楼盘推出低首付方案，以分期首付，甚至“零首付”面世，搅动市场。业内人士表示，低首付购房方案把部分现金流不足的购房者“扶进了买房的门槛”，扩大了购房人口基数，如果未来真的迎来房贷利率回归基准利率，那么市场成交量回升是大概率事件。
“冬天过后还是春，房地产的市场性春天也不会很远。从长远来看，房子作为特殊的商品，其价格走势将稳定上行。一旦让眼前的几连跌冲昏了头想抄底很可能掉空儿里。”一位业内人士分析说，目前郑州楼市购房人群依然以刚需为主，而且巨大的人口基数决定了房价的高成长空间，这就要求刚需一族在条件成熟时择机入市，莫要错过了机会。
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