福州新闻网12月1日讯(记者邱陵)近日,建发领第澜悦湾业主收到交房通知书,被告知可提前半年交房,但购房契税、公共维修金、物业等费用也得提前缴纳给开发商,而且是作为交房的前提条件,这让众多业主心生不满。29日上午,百余名业主聚集在建发领第澜悦湾内,向开发商建发房产讨说法。
业主反映:开发商强制提前代收代缴契税
29日上午9时许,建发领第澜悦湾业主马先生致电本网新闻热线称,由于开发商在日前寄送给业主的交房通知书中要求,业主须在缴纳契税、公共维修金和物业费等费用后才能办理交房手续,许多业主认为此举不合理,于是一起前去向开发商讨说法。
接到线索,记者赶到位于晋安区南平东路上的建发领第澜悦湾。记者在现场看到,4号楼前立着“交房区”等字样的喷绘背景板,百余名业主聚集在楼前议论纷纷,现场除了十余名身穿制服的物业人员和售楼顾问外,并未见到开发商高层人员。
记者从一位1号楼业主陈女士提供的交房通知书上看到,根据双方签订的《商品房买卖合同》,澜悦湾应于2015年6月30日正式交付使用,“现房屋已顺利通过竣工验收”,遂提前办理交房手续。
据陈女士介绍,她购买的房子面积约138平方米,总价超过200万元,按规定需缴纳总价2%的公共维修基金和总价3%的契税,合计11万多元。“我们了解过,交房后还不能马上办产权证,至少要等个一年半载的,那在这期间开发商岂不是无偿占用我们的资金了?”
业主们表示,契税应该由国家税务部门来征收,公共维修基金也是交给福州市房地产登记交易中心的,开发商并不具有“代收代缴”的资格,“如果开发商收取费用后,在交到相关部门之前,资金链断裂无法履行代缴义务,业主的权益如何保障?”
更令业主感到难以接受的是,开发商以合同约定为由,将缴纳上述费用作为交房的前提条件,强制执行。“不交钱,就不能交房,甚至还要追究我们违约责任,太霸道了。”
在现场,有一位操着外地口音的业主大声质疑道,连自己的房子都没进去查验过,就要交钱办理手续,实在没有道理。
建发强制代收契税作交房条件成常规业主质疑:免息融资?
记者注意到,业主交房通知书落款为“福州兆兴房地产开发有限公司”,而经查询,该公司系厦门建发集团旗下的全资子公司,具体负责运营集团在福州的地产项目。
交房通知书上还注明办理手续时需要缴纳的费用,包括公共维修基金、契税、物业服务费等,并申明此举系根据双方签订的合同补充协议相关条款。
据业主们介绍,此次通知交房的澜悦湾一共有五栋楼,属于建发北湖苑二区,根据不同楼号,交房时间也从11月28日至12月2日不等。
记者从福州房地产信息网查询了解到,澜悦湾5幢楼共计586套单元和498个车位,截至12月1日已售出357套单元和141个车位,单元面积从110平方米至234平方米不等。扣除一次性付款的业主,假设平均每户业主缴纳10万元相关费用,就有3000万以上的资金被开发商占有,如此一来,有业主提出质疑。这笔资金相当于免息融资。
事实上,2013年福州建发领第北湖苑1区天境湾交房时,也曾因提前代收代缴契税、公共维修基金,引发众多业主质疑。此事经多家媒体报道,后来不了了之。
在福州市便民呼叫中心网站上,记者也查询到福州市地税局、晋安区地税局多次回复称,“未委托建发领地开发商代征契税,与该公司有关合同纠纷建议协商解决,或向工商局合同主管部门投诉,或向法院起诉。”
多名业主告诉记者,如果购房前得知要提前代收代缴契税等费用,很可能就不会选择建发。
开发商:双方应按照合同履行各自义务
10时许,业主们在现场等候许久,仍未见到有开发商的高层人员出面处理,便取来事先制作好的白底黑字横幅,准备抗议。
孰料横幅刚刚拉开,突然冲出来三名身着便衣的男子,将横幅抢走,期间还与部分业主产生肢体冲突,而物业公司的保安见状并未制止。
此举激怒了部分业主,有业主马上掏出手机报警。随后,辖区派出所的一位民警到场处置,由于无法找到那三名男子,只能带走两位业主去派出所做笔录。该民警告诉记者,该楼盘遇到交房纠纷也不是第一次了,业主们还是应该找工商部门或者寻求法律途径。
记者在现场找到两名开发商方面的工作人员。其中一名自称所属部门为客服部的工作人员表示,业主提出的质疑可以理解,但开发商作为一家厦门的国企,一切程序都基于合同约定,因此双方应根据合同履行各自的义务。
对此,有业主称,购房合同属于格式合同,业主在签订合同时候根本就无法提出意见进行修改,虽然开发商未强制逼签合同,但开发商以不签合同要没收保证金为条件,已经把业主推上不平等的位置上了。
对于提前代收契税和公共维修基金,该工作人员给出的解释是,此前曾经发生由于业主断供,开发商代偿的案例,“为了控制风险,避免国有资产流失,建发在全国的项目一直以来都是这样,提前代收相关费用,统一办证。”
至于业主普遍反映“办证时再缴纳税金”的诉求,该人士答应会将诉求向公司上级反馈,最快将于下周三给出说法。
律师:开发商无权强制代收契税
福建远东大成律师事务所律师郑文鑫认为,《商品房买卖合同》中虽约定由开发商代收代缴,但并不代表开发商有权强行向业主代收。
郑文鑫说,业主和开发商争议的焦点在于开发商是否可以强制代收契税并以此作为交房的条件,根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定,契税的缴纳主体是业主,征收主体是税务机关,缴纳时间为房屋权属转移之时。
第一,根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定,除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外,任何单位和个人不得进行税款征收活动。亦即,开发商不是法定征收主体,其无权强制代收契税。
第二,开发商代收契税可能严重损害业主的合法权益。从契税缴纳时间看,如开发商提前向业主代收契税款,而该款项的法定缴纳时间为房屋权属转移之日,假如楼盘烂尾或者开发商资金链断裂,则业主就会面临无法交房的局面。此外,无法交房意味着无法完成权属转移,也就根本不存在缴纳契税的需要。而且,开发商提前代收契税的“时间差”会侵占业主资金利息。
第三,相关行政部门没有禁止开发商作为代缴代办主体,因此,业主可以基于平等自愿的民事原则,委托开发商代为办理。
郑文鑫表示,综合以上观点,从税收行政法律关系分析,开发商不是征税主体,其无权强制代收契税;从民事法律关系分析,业主可以自行自愿让开发商代收代办。但无论何种方式,开发商均不得强制要求代收契税或者以此作为交房的条件。
记者了解到,日前福建省住建厅对外公布新版商品房买卖合同示范文本,规定从明年1月1日起实行,否则不予网签或备案。在新版合同中明确约定,开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验和办理交付手续的前提条件。
本网将继续关注此事进展。
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