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近日,一篇关于雅戈尔置业苏州相城区项目疑似囤地的文章,将久未有动向的雅戈尔和那块当年的地王,再次推入公众视线。
该报道称,“齐门北大街西、阳澄湖西路北地块在2007年7月被雅戈尔摘得,却在今年8月才批前公示,正常项目从提报到通过仅需10~15天,雅戈尔的这个过程却长达7年;同时,该区域的平均地价经过这些年也有所上涨。”由此,作者揣测雅戈尔和当地政府搞“暧昧”,有“囤地”嫌疑。
而中国房地产报记者通过多方采访取证,得到的更接近事实的结论是:7年才动工并非雅戈尔有意拖延,与其说是“囤地”不如说是“被囤地”。但其也将在无意中获得一些预计外的利好。
地块不“净”拆迁受阻
7年来,对于雅戈尔囤捂地块坐等牟利的质疑声不断。今年8月,苏州城市规划公示网一经贴出该地块的住宅规划批前公示,招来的非议就铺天盖地。尽管相城区国土分局在致市民的公开回复函中说明雅戈尔时至今日才开始建设的根本原因是该地块此前一直未完成拆迁,但很多民众仍然怀疑企业和政府为了坐收土地增值达成了某种利益协定。
“阳澄湖地块本该在2008年就交付给拿地企业,晚了这么久,主要是拆迁耗时间。”苏州市国土资源局相城分局用地科一位匿名工作人员对中国房地产报记者证实了雅戈尔并非有意囤地。
来自这位知情人士的详细说明称:2010年,国土部和住建部下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中规定了进行招拍挂的须是净地,而2007年时,雅戈尔拿到的还是毛地,彼时的地块所在区域遍布老旧住宅和杂乱商铺。“所以拆迁的困难可想而知,直到今年6月才全部完成,7月10日才正式交给雅戈尔”。而具体负责拆迁工作的地块所属辖区元和街道办事处拆迁办亦承认这一地块的拆迁工作进度缓慢。
高价拿来的地王因背负牵累无法按计划时间入市,雅戈尔在这7年间是何种心情?中国房地产报记者致电雅戈尔董事会秘书刘新宇,被告知有关该项目和事件的问题要由集团宁波控股公司回答。而联系到宁波控股公司办公室主任章栋凯后,他只表示了对于这块土地的一拖7年,集团也很无奈。
7年地价上涨不足一倍
其实只要粗略计算一下,也不难看出雅戈尔没有打囤地渔利的算盘:这一地块当年的折合楼面价为4416元/平方米,而直到现在,区域内的平均地价也才五六千元每平方米。截至目前,区域内住宅用地的楼面价纪录是去年末绿地竞得的苏地2013-G-94号组合地块,10150元/平方米,位于相城区元和街道阳澄湖西路北、老元和塘西,的确与雅戈尔地块相距不远。但中国房地产报记者查阅出让公告后发现,这块地容积率仅为0.5,与雅戈尔地块无可比性。除却绿地这宗地,其次高的是海亮地产的香榭里项目用地,价格为7950元/平方米,但也还不到雅戈尔地块价格的一倍。
另外,据上述苏州市国土局相城分局工作人员介绍,当年雅戈尔拍地成功后,立即就缴纳了土地总价4.15亿元的40%,即约1.66亿元的出让金。用友信息技术股份有限公司首席会计专家马靖昊由此认为,财务数据上的表现则更加削弱了雅戈尔囤地的可能性。“1.6亿余元作为土地出让金交付出去,就等于放弃了该笔资金的机会成本——即这些钱再也不能产生其他效益。尽管机会成本难以量化,但这笔数额不小的资金即使用于购买国债也会获得相当收益,实在没有必要对赌不确定的土地升值。”
一位不愿具名的香港上市房地产企业苏州区域负责人也持相同观点,她置评:“用最直白的方式算账:一个房地产公司每年的财务成本最低也要在10%以上,拿地价4500元/平方米,7年时间土地增值至少要每平方米三千元才能与成本持平,而现在区域土地均价才6000元/平方米左右。没有哪个公司会笨到靠这样囤地赚钱。”
焉知非福
虽然7年里雅戈尔地块所在区域的地价升值有限,但现如今,这块名为“活力岛”的板块真正有了活力。其配套设施和人居氛围已与7年前不可同日而语:人民路北延,使得这里距这条直通苏州市区的干道步行仅需5分钟;去年底苏州地铁2号线开通,其阳澄中路站就距雅戈尔地块2000米左右;依照规划,2017年,地铁4号线也会通过这一区域;另外,从2010年起,万科、招商、恒基、绿地等多家大型房企入驻,推高了区域价值和认知度;而住宅的聚集,则自然而然地吸引到了更多商业项目,多家商业综合体和大型超市已开业或在建。
“雅戈尔地块开工的迟到,反而可能让他们意外获益。”克尔瑞苏州分公司分析师赵春洋对中国房地产报记者说。
“但雅戈尔可能也没想到,7年过去,活力岛板块会成长为一个中高端住宅的聚集区,客群也基本均为改善性置业者。现在这里的住宅,售价平均都已过万。雅戈尔项目未来的定价空间很大。”上述港股上市房企负责人直言。该房企的两个项目与雅戈尔项目同年拿地,但一个项目早已清盘,另一个也仅剩不多的尾房。这位负责营销的副总认为,雅戈尔多少有些“因祸得福”。
多位苏州房地产市场机构研究者预估,由于雅戈尔拿地早且业态较多,其项目入市后的均价预计在1.3万元至1.6万元/平方米,别墅项目甚至可达到1.8万元/平方米以上。
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