绘图：杨佳
刚刚过去的这个周末，广州马拉松赛无疑是这个城市最引人瞩目的新闻之一。其实，对于正进入“白银时代”的中国房地产行业来说，一场转型“马拉松”大赛，也已经悄然开跑。
过去依赖简单的房地产开发特别是住宅开发崛起的房企，开始告别“野蛮生长”，依据各自不同的资源禀赋和发展思路，寻找适合自身的转型路径。万科、恒大、雅居乐等为代表的各类房企，有的专注产品的细分和精耕，有的谋求商业模式的转换，有的甚至直接在房地产业外寻求新的发展。
这场漫长的转型“马拉松”才刚刚开始，房企们的尝试还难言成功或失败。但这些先行者们的尝试，无论经验还是教训，无疑都将对整个行业有着重要的借鉴意义。
势
行业趋势
房地产业告别“野蛮生长”谋转型
在利润相对下降、竞争愈发激烈的“白银时代”，过去简单粗放的野蛮生长模式不再奏效。越来越多的房企开始摆脱过去简单的住宅开发与销售模式，在产品细分、模式创新等方面迈出转型步伐。
时近年关，中国楼市走向格外引人注意。种种迹象表明，今年10月以来持续低迷的楼市正在筑底回升。但对于未来，业内普遍认为，经济“新常态”下的房地产行业将从“黄金时代”步入“白银时代”。
房地产业，这个随着改革开放降生的行业，在爆发式的成长中迅速成为中国经济的支柱产业，房地产投资不但在社会总投资中比重惊人，房产也成为居民财产的重要组成部分和财富的主要增长源之一。
房地产业的迅猛发展，也造就了众多实力雄厚的房企。而一些主业并非房地产的公司，也纷纷进军房地产开发业务，试图在这个火热的市场分一杯羹。
2013年以来，高歌猛进了多年的的中国楼市开始放慢脚步，近年来迅速壮大的房地产企业，也纷纷遭遇业绩增长放缓的压力。压力之下，曾经竞相上马地产项目的“外行”企业开始撤离。
万得资讯的报告指出，沪深市场约2000家非房产上市企业中，在2005年至2012年期间有238家涉及房地产业务，而在2013年的年报里，降到了133家。也就是说，8年间，有105家(44.1%)“涉房”的上市公司选择了“脱房”。
与此同时，众多以房地产开发起家的“正宗”房企，也开始选择转向其他领域。申银万国9月发布的一份研报显示，全国范围内一级行业中的142家房企，涉及跨界转型的至少有41家，占行业总数的近三成。而根据克而瑞机构研究数据，A股现在有130多家房地产上市公司，但主营业务房地产在60%以上的只有80家到90家。
然而，在或跨界或离开的身影背后，亦有众多房企选择留守。只是，在利润相对下降、竞争愈发激烈的“白银时代”，过去简单粗放的野蛮生长模式不再奏效。越来越多的房企开始摆脱过去简单的住宅开发与销售模式，在产品细分、模式创新等方面迈出转型步伐。
术
变革之术
房地产企业转型探索的三个样本
相较传统的拿地—开发—销售模式，万科“挣上游”需要更多依靠公司管理、品牌、融资等综合实力。万科的尝试，对许多房企来说或许并不是那么容易学习的“榜样”。
样本1
万科：从开发商到“城市配套服务商”
尽管从来不乏挑战者，但不管是从销售额还是影响力上，万科眼下依然还是业内公认的“老大”。而老大万科，在“转型”这个如今房地产业最热门的话题上，同样是绕不开的一个样本。
转型城市配套服务商、建立业务生态系统、推出事业合伙人制度、倡导互联网思维……近两年来万科频频“上头条”。2013年6月，万科总裁郁亮提出万科要由住宅产品提供商向城市配套服务商转型，成为万科加速转型的一个标志性节点。
除了在商业地产、产业地产、养老地产、旅游地产领域相继启动新项目，万科进入的领域似乎五花八门：从社区食堂、幸福驿站等生活配套，到收购徽商银行、进军社区金融，以及创办万科学校、筹办儿童医院，万科正一步一步打造城市生活的生态体系。
和大部分依靠商品住宅起家的房企一样，行业下滑时万科的转型，实质就是如何在住宅销售规模缩减的情况下，用别的办法赚到钱。而万科进入的众多领域，同样密布着不少房企的身影。
2014年上半年，万科的投资收益大幅增长237.8%，其中有7亿元来自处置长期股权。万科董秘谭华杰公开表示，这类投资收益的提高将会随着公司“轻资产”战略的进一步推广成为经营常态。而作为“轻资产”战略的一个体现，目前万科的小股操盘战略已经在全国推行，全国350多个项目中已经有60余个项目不控股。
“轻资产”的小盘股操作战略背后，是类似万通冯仑提出的模式：即不挣下游，把房地产变成建筑业；而是挣上游，使房地产企业变身为服务业、金融业。如果从这个角度去理解，万科在众多非传统住宅领域的一系列探索，实质都是在尝试摆脱过去以土地增值和房屋销售来赚钱的模式，而是通过提供服务来实现收益。
| 
