据国家统计局公开发布数据,2014年10月份全国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有69个,持平的城市有1个;环比价格变动中,最小降幅为0.2%,最大降幅为1.6%。始自去年四季度以来的楼市周期性调整,房价趋势性回落已经成为楼市运行新常态。
居民住房拥有率已较高房地产发展动力下降
看淡楼市源于不动产在家庭财富配置空间缩小。房地产业在满足人类居住需求这一自然属性同时,还兼具家庭财富配置功能。过去十多年来,房地产业充当了我国宏观经济增长的重要引擎,从根本上说是住宅不动产在家庭财富配置比例连续上升的结果。据交银中国财富景气指数调查,过去十年来大多数城市居民家庭积累的不动产迅速增值,大约占家庭总资产的3/4。
事实上,1998年我国住房分配制度改革释放了巨大的需求潜力,住宅不动产已经成为家庭财富的标准配置。据2012年浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室等联合发布的《中国居住小康指数》报告显示,涉及4个一线城市、2个直辖市、26个省会城市和8个重点城市在内的40个城市中,除上海以67.9%的居民拥有住房率排在末位,长沙以90.1%的拥有率位居首位,其余被调查城市的居民拥有住房比率均在70%-80%之间。同时,调查显示,2009年以来,超过七成居民购买了住房。考虑到当前我国人口迁徙习惯,一线城市人口集聚,因而住房拥有率低属于正常现象。但与其他国际都市相比,我国一线城市居民住房拥有率也明显偏高。另据《中国家庭金融调查》,2013年我国住房空置率为22.4%,比2011年上升了1.8个百分点。经过十多年的快速发展,我国城镇居民住房拥有率已经较高,未来发展空间已明显收窄。
同时,国别研究表明,发达国家富裕家庭持有的不动产(房产)比例平均低于38%,金融资产成为家庭财富的主要配置。特别是当不动产在家庭资产配置中比例过高时,不仅需要承担变现风险,而且还要支付数额不菲的维护成本,在经济上并不可行。因此,随着我国居民家庭财富配置结构调整趋向固化,住宅不动产在家庭财富比重中趋向稳定,继续扩大的空间日益缩小,使得房地产业驱动宏观经济增长的动力出现下降。而这种回落并不以人的意志为转移。
发展方式转变须减少对楼市依赖
看淡楼市也是对我国经济发展方式转变的期待。经济发展方式转变是我国经济粗放式增长向集约式发展的必然之路。过去较长时间,以投资驱动为经济增长引擎的增长模式,不可避免要重视土地财政的作用,主要依靠地方政府主导投资的撬动。而土地财政得以运转的根本前提在于房地产市场的超常规发展。从价值流转形式看,土地财政实际上是地租转化的一种形式,转化路径依赖于住宅销售,也就是货币价值与实物价值之间的交换。在转换过程中,居民货币财富也转化为不动产财富。这种形式的财富转化,需要以地方政府未来加快基础设施建设、扩大城市外延为先决条件。
但以地方政府投资为主导的投资增长模式,在缺乏有效预算控制和效率考核的情况下,很容易转变为盲目建城的冲动,造成资源浪费。现在国内部分三线、四线城市房地产业过度开发,既是资源使用的巨大浪费,也是地方政府主导投资盲目性的重要表象。应该看到,土地财政难以长期维持。土地财政的资金来源仍然是普通居民的货币财富积累。货币财富向实物财富的转化不可能无限期延续。一旦居民货币财富增长放缓,财富形式转换过程将会中止,土地财政面临坍塌风险。因此,经济发展方式转变,必须要减少对房地产业的依赖,房地产业运行须回归理性。
不动产也须谨防风险
看淡楼市还是规避不动产风险上升的自主选择。过去十多年住宅不动产价格的快速上涨,往往使投资者忘记投资过程可能存在的风险。事实上,不动产也面临风险,主要包括贬值风险和变现风险。前者意味着不动产市值缩水,后者指的是住宅价值难以在市场上成功变现。尽管住宅不动产属于家庭消费必需品,但因为其总价值较高,交易并不便利,流动性较差。过去十多年我国住宅价格累积涨幅巨大,已经严重背离住房租金与居民收入,存在强大的内部调整压力。在这种市场预期下,住宅不动产不仅面临价值缩水风险,而且也同时遭遇变现风险。而住宅价格前期上涨越快,后期调整的幅度也越大。不仅如此,随着住宅价格停涨并回落,住宅不动产投资价值与其他金融产品相比的优势不再。据中国人民银行2014年三季度城镇储户问卷调查结果,住房已经不是城镇居民投资的首选。在宏观经济下行压力不减背景下,出于风险顾虑,多数家庭将重新审视财富配置结构,增加股票、理财产品的金融资产比重,适当降低住宅配置比例。
未来我国房地产业发展在三线、四线城市。尽管当前我国房地产市场区域分化日益明显。总体看,一线城市仍被市场预期前景光明,三线、四线城市房地产市场崩盘风险较大。短期内,基于库存压力,上述判断合乎实际。但从长远看,我国新型城镇化致力于农村人口入城,将为三线、四线城市的房地产业发展注入新空间。一线城市高昂的生活成本不适合收入水平较低的农村务工人员入城。三线、四线城市房价总体水平较低,如果制度上实现农村土地有效流转,那么通过土地流转实现财富积累的农村人口最容易在三线、四线城市定居生活。关键是要维持三线、四线城市较低的住宅价格。
全力避免房地产业出现崩盘式调整。楼市崩盘将是一个全输的局面。因此,需要各界通力合作,在全面把握房地产业运行规律的前提下,避免楼市崩盘。
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