编者按：经过数年来的“跃进式发展”，中国商业地产已经走到了非常关键的时点。大量不乏泡沫化、同质化的商业物业不断兴建，空置率高企，运营能力欠缺之际同时遭受互联网和电商的冲击，我们不得不反思，商业的未来究竟如何？
2014年11月24-26日，观点地产新媒体将在广州举行第二届观点商业年会，围绕论坛主题“互联网时代的商业”，观点地产新媒体遍访商业地产的行业专家学者、中国内地、香港及海外知名商业地产发展商、品牌商、零售商以及互联网电商，推出“互联网时代的商业”2014观点商业年会系列报道。
观点地产网571亿元！天猫“双十一”交易额再破记录。对于这样的单日销售额，线下的实体商业难望项背。
“网上交易跟实体交易有很大区别。单纯从数字表现上看，我觉得这是没有太大说服力的，这个数字本身可参考的价值不高。”
就在“双十一”的第二天(11月12日)，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利接受观点地产新媒体专访时表示，“双十一”本身只是一件很小的事情，并不觉得有多可怕，或者有多么意义非凡。
“从直观上来说，‘双十一’的疲劳综合症也一定会出现。”郭增利指出，这不是从电商和实体商业渠道的比较上来讲的，而是从消费者的角度上看所得出的结论。
在他看来，实体商业几年前犯的最大错误就是持续促销。实际上，电商都是将原来实体商业的疯狂打折等方法引到了线上，“这些打折对消费者的影响力不会一直处在一个持续向上的状态，可能会逐级递减”。
郭增利并不认为电商把实体商业都打垮了，“实际上，线上和实体商业没有对比关系，双方本身就不是同一类的渠道，满足的人群就不是同一类人群”。
在他看来，在某种意义上来说，在国内，无论是百货店还是购物中心的实体商业，都人为地把电商的作用或打击放大了。
“劳动创造工具，不可能说有了工具就可以不干活了。”郭增利认为，电商也好，O2O也好，其实那都是一个技术平台，是一个工具，“O2O这种新生事物应该是起到锦上添花的作用，不是雪里送炭的一个救命稻草”。
对于不少购物中心学习电商的情况，郭增利认为，这是一种消极防御的做法。“A不行就走B，B不行再走C。可能在这个角度上，大家走了非A即B的路子，这个路子在我看来可能是有问题的。”
就他看来，实际上任何一个事物不是选择A或者B的问题，首先要看在A上有没有深化，或者做得够不够彻底。
郭增利指出，追根究底，中国商业市场的问题是开发主体的问题，也就是开发商的问题。其认为，从投资角度来讲，开发商肯定是愿意做住宅的。“可是没有办法，开发商必须要去做商业。”
导致住宅开发商“赶鸭子上架”做商业的原因，还在于政府打包式出让土地的做法。“为了拿到宅地，开发商不得不拿整块地，并被迫做商业；中国商业市场这么大的供应量，这么多所谓打包式土地出让，一定会造成很多良莠不齐的现象。”
不过，近来REITs放开的消息再次传来，不少业内认为这将是中国商业市场的机遇期。对此，郭增利认为，即便目前这种状况下推出REITs也已经晚了，因为有些项目已经不可救药了，而且大量的存量项目未来如何消化还是一个非常大的社会难题。
中国商业市场到底应该走哪条轨迹？据郭增利分析，中国商业市场实际上是没有自己个性的市场，都是学别人的，这个过程到现在可能需要一些改变了；“在购物中心定位上，中国可能就是走高黏性亲民的路线，要把增加消费者的消费频率作为主要目标”。
他进一步强调：“我们有一种颠覆性的想法，不是过去追求的时尚、奢侈等，反倒是另一种更务实的心态，就是老百姓最想要什么，可能就要在购物中心里面导入这些东西，就像通常所讲的市场那样，让消费者愿意经常去。”
以下是中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生接受观点地产新媒体的专访实录：
观点地产新媒体：10月初您刚去美国考察了，可否请您谈谈对于美国商业市场的感受？美国商业地产处于什么发展阶段？中国和美国这边有多大差距？
郭增利：这次从我们去看的购物中心情况来看，明显的感觉是美国经济复苏迹象非常明显，城市购物中心的客流量和生意也非常好，并不像国内媒体所描述的那样悲惨。
美国商业市场其实是一个竞争非常充分的市场，从发展历史来说，其现在应该是发展最成熟的一个市场，所有的做法可能都经历过了，它的周期性已经开始有反映了，从萧条到繁荣，经历了几个这样的过程。这跟中国就是一个强烈的反差。
观点地产新媒体：现在美国商业市场逐渐复苏？
郭增利：对，某种意义上来说，美国商业市场已经经过洗礼了，新项目其实非常少，基本都是存量的优化的项目，这些项目不断做调整、升级、扩建。
这就跟中国国内全部是新项目为主的发展格局完全不一样，中国基本处在持续的快速高歌猛进状态，特别是在开发层面，中国的新项目太多了。
观点地产新媒体：现在不管是房企还是险资，都到国外购买商业物业做投资，是不是因为美国正在复苏，所以这些企业也看到时机了？
郭增利：我觉得你说的恰恰是一个特别关键的问题，做房地产的，无论商业还是住宅，都是一个投资型产品。其实投资产品不像做住宅是纯做增值收益的，投资产品是要看回报的。而在美国这个市场，项目的售价和未来可能产生的租金，包括购物中心的租金或住宅租金，恰恰反映出其回报是非常合理的。
美国的投资回报可能是5%以上，横向比较中国国内市场2%的回报，美国理性的程度要高很多，并且相对来说安全性会更有保障。所以美国的售价并不是虚高的。
再比如，通常情况下，国内购物中心的一些专卖店租约可能是1到3年，大店租约可能是10年到15年。而在美国，即便是小店，其专卖店也可以签租7年。横向比较下来，我就觉得中美商业市场的差距，或者说理念上有很大的差异。
对比下来，就可以看出，国内的购物中心和租户之间是一种掠夺性关系，强势品牌掠夺购物中心，强势购物中心就掠夺品牌，这是一个靠自身优势从对方那里拿收益的。
观点地产新媒体：国内商业市场还有很多需要改进的地方。
郭增利：对，而且这跟你的硬件没有太大关系，我们看到美国购物中心的硬件真不如国内的。国内购物中心通常在硬件的建筑本身投入力量非常大，非常奢华。但从外部到内部等等方面，我都觉得美国成本的控制肯定比咱们好。另外，跟美国比起来，国内可能就忽视了软件的作用。
观点地产新媒体：过去是外部资金进入中国，今年越来越多国内资金去境外投资商业物业，这个变化对国内是不是有一些警示？您对这种变化怎么看呢？
郭增利：其实资金流出不是今年的事情，是去年就开始了。实际上投资者都有从中国撤离，进入到美国市场的现象，只不过今年我们感觉更加强烈一点。
其原因可能会有很多，商业是有游戏规则的，一个规范的市场和一个发展中的市场，对于每个投资人的心理影响是不一样的。投资者所有的动作都有依据、有遵循的规章制度。
就国内的商业市场而言，最大的问题还是在游戏规则制定上，相对随意的东西可能多了点。国外购物中心开发商不是对中国的回报不看好，而是对中国规划的随意性和善变性有很大顾虑。
比如，一个刚开业的购物中心旁边又冒出一个新的购物中心，或者一届政府换届之后，可能会推倒原来的规划。这些表面上看没有最直接关系，但恰恰这是最致命的，这就是市场环境对投资人心理的影响，投资者对市场的成熟程度越来越看重，越来越关注这个市场的持续性和游戏规则的合理性。
观点地产新媒体：您是怎么看“双十一”的？现在线下很多百货、购物中心也开始学习电商，也造出一些线下促销节，怎么看这种新变化？
郭增利：我觉得“双十一”这件事本身是一个挺伟大的事。它原来是一个“光棍节”，原来是宅男宅女们在网上买东西，现在变成了一个购物节，发挥出了全民调动的功能。但是就其本身，我并不觉得有多可怕，或者有多么意义非凡。其实“双十一”本身只是一件很小的事情，只不过马云太能抓媒体眼球了，或者说他本人也具备这样的一个把眼球调动起来的能力。
从直观上来说，“双十一”的疲劳综合症也一定会出现，这不是从电商和实体商业渠道的比较上来讲的，而是从消费者的角度上看，“双十一”一定会出现促销疲劳的可能性。
实体商业几年前犯的最大错误就是持续促销。实际上，电商都是将原来实体商业的疯狂打折等方法引到了线上，某种程度上来说，电商是从实体商业那儿学来的，不是他创造的。
但是反过来说，这么多年下来，这些打折对消费者的影响力达到一个高度之后，不会一直处在一个持续向上的状态，可能会逐级递减。现在，线上商业的作用可能处在一个平的还在顶部的阶段，甚至可能还会往前冲一冲，接下来也可能会维持相当长一段时间平衡发展的状态。
其实，单纯从数字表现上看，我觉得这是没有太大说服力的。网上交易跟实体交易有很大区别。350亿元也好，600亿元也好，这个数字本身可参考的价值不高，比如退单情况等未统计。其实在去年“双十一”350亿元的销售额当中，有观点认为实际上最后合理有效的交易额大概是接近80%。
观点地产新媒体：线上交易也不太让人放心。
郭增利：对，除非国内的信用情况有明显改变。否则，从目前情况来看，电商的发展能不能进一步有序，跟国内信用有一个高度连接。从现在来看，如果是一些对品质要求不高的产品，可能大家在网上买是没有问题的，但实际上一些高品质的东西，大家还是不大有可能在网上买。
观点地产新媒体：看到电商上有一些奢侈品有很大折扣。
郭增利：也出现过，前段时间Burberry在网上开了天猫的旗舰店，但实际上生意比预期的要差得多。这次去美国考察，我也在问，到底电商对美国实体的影响有多大？美国同行也没有回避这个问题，也没有像国内开发商、百货店那样说“电商把我们都打垮了”。
实际上，线上和实体商业没有这样的对比关系，因为双方本身就不是同一类的渠道，满足的人群就不是同一类人群。在某种意义上来说，在国内，无论是百货店还是购物中心的实体商业，都人为地把电商的作用或打击放大了。
不得不承认，线上商业确实有冲击，但是，据我个人看来，不是电商的竞争力强，是实体商业太弱。问题的根本，可能在于实体商业自身内功更差,或者在实体商业可能是需要靠着一种服务，这种服务需要跟消费者的消费预期很好吻合，可能恰恰是实体商业在服务上的这种差距决定了其在跟电商比较中不具备优势。
如果同样买一件衣服，是同样一款，在网上买跟在实体店是一样的，消费者肯定愿意在网上买更方便。但如果实体店给消费者很好的服务，比如做形象设计，可能消费者就愿意在实体店里面买衣服。
在我看来，电商也好，O2O也好，其实那都是一个技术平台，是一个工具。劳动创造工具，不可能说有了工具就可以不干活了。电商能够有效提高效率，应该起到补充作用，而不能把它作为最重要的基础，就把其他所有的商业业态都脱离实体，完全做虚拟的电商，这似乎不大现实。
观点地产新媒体：实体商业需要再练内功。
郭增利：反正给我的感觉是这样的，可能也并不一定对。我跟国内一些老总接触的时候，有的就说这是一个产业链的问题，根本不是某一个实体店、百货店或购物中心的问题。这个很有道理，一下就反映出一个大问题，这是一个系统问题。
比如一个产品从工厂加工到出厂，可能是100块钱。经过多个环节以后，真到消费者手里以后，层层加价后，可能要卖到1400、1500块钱，这样才能保证各个环节的利润。因此，真正的问题不是说电商有多大优势、实体有多弱，这是一个客观现象，是一个大的系统性问题。
观点地产新媒体：很多购物中心都在不断地调整业态，增加餐饮或体验类业态，这是不是都是一种练内功，或者是增强自身能力的表现？在您看来，现在这种方式有没有起到一种作用？
郭增利：我觉得这是一种消极防御的做法。A不行就走B，B不行再走C。可能在这个角度上，大家走了非A即B的路子，这个路子在我看来可能是有问题的。实际上任何一个事物不是选择A或者B的问题，首先要看在A上有没有深化，或者做得够不够彻底。
比如,目前中国国内的购物中心，大部分是把很多餐饮引进来，我见到的极限数字是把60%的面积做了餐饮，做了体验业态。我就反问一句话，你这个地方是购物中心吗？直接把它变成餐饮中心不就行了吗？
购物中心本身讲究的是一个组合，这种组合的概念恰恰就是让不同的业种之间形成配套的功能。比如买衣服的人，可能会想同时吃一顿饭；或者看电影的人，同时可能想喝一杯咖啡，这是一种联动关系。
过去是服务零售人群，然后这些零售人群所产生的连带性需求，在购物中心当中得到满足了，餐饮主要是做零售人群的配套服务，咖啡、冰淇淋都可能是作为配套的角色。但是当购物中心的餐饮达到了40%、50%，那就变成大量的人是来吃饭的。假定吃饭的人产生的主要需求是吃饭，那么，这个购物中心其它的业主要服务的，就是这种吃饭的人群。
虽然我也不反对现在吃喝玩乐顺便“购”这种方式，是有可能出现这种情况，但是从各个国家的购物中心的情况来看，恐怕中国的购物中心“购”的成分现在是最低的，越来越少。所以这又是回归到整个产业发展的问题。
观点地产新媒体：一个产业链的问题？
郭增利：对。其实，在国内，我们就谈品牌两个字，过去有百年老店，有老字号，但是现在再去看，已经没有老字号了。比如最近50年，中国到底成长出多少个品牌？更多情况下可能反映的是一种价值观的问题，大家希望在最短的时间有最高的收益，没有耐心去培养一个品牌。
最终造成一个直接的结果是什么呢？中国的品牌商不会去关注细分市场这个领域。国外之所以开很多零售店，是因为其细分程度相当高，可能服务的人群跟国内通常所讲的25岁到35岁完全不一样。国外0岁到3岁就有很多品牌去支撑这一部分人群，而3岁到6岁也有很多品牌。
国内基本上是用大而全的方法，去躲避这些小而精的方式可能带来的挑战。因为做小而精的时候，对专业要求会更高。面对一个更小的人群，也肯定更难；但从忠诚度来说，小而精的市场划分，其忠诚度、适应性可能更强一些。
比如，一个特别简单的卖帽子的店，就可以做出1000平方米，在国内见到这种店的可能性相当小，因为这部分受众人群小，投资者可能觉得不值，或觉得回报周期太长，最主要是这个品牌的成长周期太长。
所以，这个真的就很难单纯去从商业角度解释这个问题，这是整个社会的问题。这跟开发商为主体可能有关系--中国购物中心的主体还是房地产开发商，再进一步细说的话，这些还是兼做住宅的房地产开发商。
做住宅为主的房地产开发商，追求的是一个增值效果。要投入最少的钱并用最大的杠杆撬动项目，也就意味着在最短的时间当中，开发商要用最快的资金周转速度拿回很多现金。所以开发商卖商铺也好，在租约上可能用相对短期的月快周转方式，还可以给大牌贴补并反过来去压制小牌。毕竟开发商一定是算大账的，当给别人做了贴补装修的时候，开发商一定希望拿大品牌做诱饵，再吸引其它品牌。
但是，羊毛出在羊身上，开发商肯定还是要把他的风险转嫁到这一部分身上，最终造成的结果就是，一些商业业态并不适合在某处开，就意味着某些品牌对项目的理解和开发商自身的理解是不一样的。
开发商认为存在经营的不确定性，所以希望分解风险，所以也跟国内的开发商作为购物中心的主体追求增值有关系。如果你的项目是一个觉得必须要进的项目，这个项目进来以后一定能够有收益的，开发商肯定是不需要贴补装修，不需要你有大的租金折扣。
国外市场基本上是用投资理念在做购物中心。投资的理念，追求的就是一个回报，这种回报周期会很长的，在回报当中强调两个字，一个是稳定，一个是递增。在若干年之后，这个项目能够保持稳定、递增的状态，目的就达到了。而不是在国内追求增值的这样一个最短时间、最快的速度拿回最多现金的观念。
所以为什么我们的差距不但没在缩小，有可能在加大？这是由国内的开发基础所决定的。国内物业的买卖非常少，可是在成熟市场，物业买卖非常普遍，非常正常，在国内好像很少见到，基本都是变成增值型工具，而不是变成投资型工具。
从商业市场自身横向比较来看，国内的购物中心与国外相比，似乎不是在拉近距离，我觉得我们的差距是比较大的。
观点地产新媒体：对开发住宅的企业来说，作为商业地产新手，除了思维上可能需要改变一下，其自身还需要有哪些方面的转变？有什么优势和短板？
郭增利：其实我们还得回到一个话题上来，开发商难道愿意做商业吗？不一定。开发商明明知道商业是靠时间去沉淀的，因此，从投资角度来讲，开发商肯定是愿意做住宅的。可是没有办法，开发商必须要去做商业。
这一下又上升到政府层面了，国内的城市规划，如住宅、产业和商业等方面的配套以及土地出让方面，政府打包式的做法就是症结，造成开发商为了拿到这块住宅用地不得不拿整块地，并被迫做商业。
实际上，在香港的十大上市房企中，投资型物业占到这些房企资产的75%，但在国内，这个数据只有11%。
观点地产新媒体：中国房企还是以住宅为主。
郭增利：对，开发商保证现金流，还是以这种为主。但在香港，开发商主要是做投资持有为主的。从规划的角度上来说，什么样的产品配套什么样的政策，这才是一个合理做法，或者让专业公司去做专业的事，其最后的综合效应才能发挥出来。如果现在用一个最简单的打包方法，最后毁的就是一种社会资源。
中国商业市场这么大的一个供应量，这么多所谓的打包式土地出让，一定会造成很多良莠不齐的现象，没做过商业的企业非要让做一个20万平方米的购物中心，我觉得这是勉为其难的一件事实。
但是从政府的角度看，一定是肥肉搭瘦肉，这样，综合地价就能达到最好效果，但商业那一块一定是很低的价格，政府不可能单独出让商业地块。
观点地产新媒体：这些赶鸭子上架的企业，被逼得不得不拿这么多的商业地，也不得不向商业地产转型，怎么看他们未来的竞争力呢？
郭增利：首先，我得说，不是住宅开发商不能做商业，只是最关键的是怎么样去做。不管是做什么样的，就要用你要做的这个产品，要做的这个行业的一个规则去做。
比如万科，我觉得万科在做这件事的时候，跟一般的住宅地产商是不一样，用了一个相对投资理念上非常强化的做法，万科先跟基金公司合作，抓住管理的权力，万科可能最后只占20%的股份，但是其有品牌权、管理权。万科实际上做的是一种轻资产方法，最终服务于万科的住宅业主，为之提供一种便利服务。
所以我觉得万科是聪明的，至少万科在购物中心上的一些做法跟平时的做法不一样，通常情况下，房企都是拿地后先卖完住宅，然后建购物中心，随后再卖掉街铺等做法。实际上万科流程用的是购物中心的一种投资流程。
观点地产新媒体：这也可能和原来毛大庆的凯德经验有关？
郭增利：对，我觉得这可能是一方面，凯德就是一个用资本方法做商业的。但是除了毛总之外，整个万科对商业的理解也是跟通常所讲的商业投资理念很吻合。实际上，从毛总一直到郁亮，甚至到王石，都觉得也应该能够用20%的管理控制这样一个商业物业的管理，那对万科来说也不是坏事，毕竟从品牌传播到从业主服务等都对项目住宅部分是有提升的。
观点地产新媒体：最近有消息说REITs要放开，这是不是意味着，国内商业地产发展的一个机遇期就到了？
郭增利：其实我觉得没那么乐观，即便目前这种状况下推出REITs也已经晚了，因为有些项目已经不可救药了，而且大量的存量项目未来如何消化还是一个非常大的社会难题。
某种意义上来说，REITs放开可能会对一些新增项目有影响。而在国内，越是好的项目，越不太愿意出手的。所以就会形成“马太效应”，强者越强，弱的越弱。弱的真想出手的时候，有REITs也没用了，而且REITs有这种交易的可能性是不存在的。但是对新项目，可能会有一些帮助。
从做商业的人的角度来说，还是观念，是不是用投资观念？REITs只是一个工具。但开发商愿不愿意用REITs这样一个工具？坦白来说不一定，因为开发商要的是现金，REITs的回报还是一个相对长期的投资过程。
开发商的目标和REITs要达成的目标还是不同的。从资金的角度上来说，REITs可以有一些缓解的可能性，但杯水车薪，可能解决不了这么庞大的供应量。一个项目动辄十几个亿，未来中国还有7000个购物中心，它得多少投资？这个资金量是非常大的。
在澳洲，并不是REITs路线，而是养老金路线。养老金要求的是稳健的、递增的，它不要求有10%、8%的增长，可能2%、3%的回报都是可以的，因为这样可以保证它保值。澳洲是以养老金来作为购物中心主要资金的来源，每一个人都是那个购物中心的持有者，大家买东西的意愿都有可能加强。
养老金的数量很大，这个路子比单纯用某一只REITs的量要大得多，所以我觉得盘活养老金的价值，比用REITs的方法可能更有效，或者更容易粘住所有消费者，这种投资理念比较温和。
中信证券此前的REITs试点产品，其第一步还是做写字楼，不是在购物中心上。从成熟市场这么多年的轨迹来看，恰恰购物中心的稳定性是最好的。
购物中心至少会带来土地的增值效应，资产会有增值，经营会产生收益，在资本市场上它还有上涨的可能性。所以它跟养老金的结合，真的是最理想的一对组合。
观点地产新媒体：2014观点商业年会的主题是“互联网时代的商业”，对这个主题您有什么理解？在互联网时代，商业地产的发展方向是怎么样的？
郭增利：这个问题很大，估计有很多难题没有解开。我个人理解是，互联网可以称为一种思维方式。但是从国内的购物中心实际情况看，好像不是把其作为一种思维方式，而是变成一个经营手段了。
比如购物中心现在都在做O2O。你在线下非常成功，可以用O2O的方法去延展线下业务，而不是说你在线下很烂，就想通过线上来做，我觉得这永远不会成功的。
所以我认为，O2O这种新生事物应该是起到锦上添花的作用，不是雪里送炭的一个救命稻草。国内的购物中心出现的思维方法问题是，把O2O当做救命稻草了，不管实体到什么状态，都要做线上线下相结合。很多大的开发商都用这种想法，都好像用了O2O就能救活了，我觉得这是一个本末倒置的问题。
观点地产新媒体：购物中心需要地段利好，可能就是向一二线更聚焦，而电商更拓展三四线城市，怎么看这个趋势？
郭增利：实际上，购物中心也是经历了从一二线转向二三线，到三四线，现在回归一二线的一个过程。其主要原因是消费能级在城市当中是递减的，也就意味着说，在上一线的城市可能需要量更大，到下一线城市需要量很小。从整个轨迹上来说，可能三四线城市，一个城市有两个购物中心就可以了。
所谓的电商布局到三四线城市，我觉得恰恰电商需要和实体商业网点做结合。从整个投资来说，未来中国电商发展了，肯定需要物流，这个是所有人都说的，如果是自建物流，马云说的那个数字是不靠谱的，也是远远不够的。未来电商跟实体做结合，反倒是有可能把电商往下游渗透。
观点地产新媒体：在这个时代背景下，商业地产未来怎么发展可能更好一点？
郭增利：对比了美国、澳洲、香港，然后再去看大陆的商业市场到底应该走哪条轨迹？从自身情况来说，中国商业实际上是没有自己个性的市场，都是学别人的，这个过程到现在可能需要一些改变了，就是真正要有中国式的、结合本土的，甚至结合不同城市特点的发展模式逐渐要成熟了。
比如在购物中心定位上，中国可能就是走高黏性亲民的路线，要把增加消费者的消费频率作为主要目标。我们有一种颠覆性的想法，不是过去追求的时尚、奢侈等，反倒是另一种更务实的心态，就是老百姓最想要什么，可能就要在购物中心里面导入这些东西，然后将这些购物中心当做通常所讲的市场那样，当然其环境要比市场更好，让消费者愿意经常去，这是购物中心发展的一个重要参考。
毕竟一个城市中的顶级购物中心数量是极其有限的，可能时尚的购物中心也是极其有限的，大量普通市民可能有频繁需求的这样一个品类的购物中心还是很少的，目前来看，中国购物中心很少有这样的亲民类购物中心，所以，这是不是成为未来购物中心跟基础设施相结合的一个发展思路。
把购物中心变成一个区域的设施，而不是一个城市商场的概念，一些社区功能跟购物中心做一个整合，这样的话，购物中心可能能带旺一些地区，同时又能方便市民生活，能够满足多种需求，也就是所谓有城、有业、有配套。
单独把购物中心割裂地去看，可能是有问题的，所以还是希望能够站在有城、有业、有配套的这样一个理念，购物中心扮演的就是这个配套的作用，也就意味着购物中心可能让这个城市居住更便利，城市也有了一定产业发展的基础，大家也有很好的生活空间，这是一种比较良性的发展，或者叫可持续的发展。
否则，原来那种大时尚心态服务的消费者一定是少量的，或者仅仅是一个庞大的居住区的一小部分。就像过去购物中心、百货店的消费对象是25岁到35岁的年龄段，那个时候的商场并不多，也可以经营下去。但现在这么多新项目、新百货、新购物中心出来，都在分流25到35岁的消费者，这样这些项目就没有办法支撑这个商业的正常运营了。
另外，现在90后的消费能力很强，核心消费人群的年龄带不是25岁到35岁，可能是20岁甚至比20岁更低，到50岁甚至50岁以上，这都是要覆盖的一个范围。这个覆盖范围跟现在所提供的产品是不匹配的，现在提供的产品还没有完全按照这个年龄带的变化去做自己的品类结构。
所以，我觉得如果所有的出发点都是从消费者的消费行为变化、消费人群变化等方面去思考，就固守过去25岁到35岁这个老套路，那肯定是死路一条。
这些购物中心的消费人群的经济发展水平差不多，收入水平差不多，消费习惯也差不多，肯定导致商业项目的同质化。真做差异化的时候，其风险一定非常大的。非要别出心裁，生产出某个没有人用的产品，没准这个厂商很快就死了。
所以我觉得同质化本身不可怕，实际上同质化是正常的，只是在做结构组合的时候，并没有考虑到一个大局，只是从局部去看购物中心的业态构成。
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